Pankin myöntämä maksimiasuntolaina ei ole hyväksi henkilökohtaiselle taloudelle

Käyttäjän Svenne Holmstrom kuva

Asumisen valinta on yleensä elämämme tärkein päätös taloudellisessa mielessä. Asuessasi jossain aiheutuu asumisesta vain kuluja. Mahdollisesta arvonnoususta ei ole mitään käytännön hyötyä ellet myy asuntosi ja vaihdat halvempaan tai siirryt asumaan vuokralle. Toki arvonnousun myötä voit lainottaa asuntoasi muuta käyttöä varten. Vaikka asuminen tuottaakin vain kuluja suostuvat iso osa väestöstä sitomaan niin paljon kuin liikenee omaan asuntoon.

Mitä kalliimman asunnon valitset, sitä suurempi osa palkastasi sidot siihen samaan aikaan. On melko tavallista kysyä pankissa ”minkä verran voin saada lainaa”. Se on tosi typerä kysymys. Kysy mieluummin ”millainen laina olisi minulle sopiva”, ja keskustelun kautta, jossa asiakkaan arvostuksia huomioidaan, rakennetaan hyvä kokonaisuus.

Pankit stressitestaavat asiakkaitaan 25 vuoden laina-ajalla ja 6%:n korolla ja huolehtivat siitä, että tämä kuvitteellinen kuukausierä ei ylitä 45% nettopalkasta. Toki tämä osa voi vaihdella pankeittain. Tämä ei ole niin vaikeata kuin miltä se kuulostaa. Jos perheen nettotulot ovat 3.000€, kuukausierän ei tulisi ylittää 1350€ (45%). Jos laina-aika on 25 vuotta ja korko 6% saadaan selville, että lainaa voisi olla enimmillään noin 207.000€. Tätä enempää lainaa pankin ei tulisi ilman perusteellista syytä myöntää.

Käytännössä kuukausierä on pienempi, etenkin tässä nollakorkoympäristössä. Mutta nollakorot eivät jatkune ikuisesti. Mikäli lasketaan siten, että korko olisi 3% koko laina-ajalle ja laina-aika olisi 20 vuotta saadaan kuukausieräksi 1.150€/kk. Tämä 1.150€/kk kuulostaa paljon paremmalta kuin 1.350€/kk. Valitettavasti se ei ole erityisen hyvä juttu, ei pitäisi ottaa lainaa tappiin, vaikka pankista saisi mitä vain!

Jos haluat elää kohtuullisen helpon elämän, tulisi lainan olla enintään 36x nettokuukausipalkan verran. 3.000€ kuukausipalkalla lainaa olisi siten enintään 108.000€ (3.000x36=108.00). Jos haluat elää normaalin elämän joka ei ole helppo eikä vaikea tulisi lainan olla enintään 50x nettokuukausipalkan. Samalla palkalla lainaa olisi 150.000€ (3.000x50=150.000). Nämä nyrkkisäännöt olen itse kehittänyt pitkän pankkialan kokemukseni perusteella.

Syy siihen minkä takia sinun tulisi haluta vähemmän lainaa on osittain korkokuluissa, mutta myös siinä, että tarvitaan budjettia remppoihin ja korjauksiin, tai säästämiseen. Jos talous on kireällä, ei ole minkäänlaista joustoa, mikäli kaikki varat on kiinnitetty ympärilläsi oleviin seiniin. Jos aloitat sijoittamisen samaan aikaan kun hankit asuntolainaa, ostat itsellesi automattisesti 20 vuoden sijoitusajan, ja tällä voi olla ratkaisevaa merkitystä taloutesi vapauteen lainan päätyttyä.

Jos pankki suostuu antamaan 207.000€ lainaa, harkitse mieluummin lainaa 108.000-150.000€ väliltä. Tässä minkä takia. Palkkaa 3000€/kk, laina-aika 20 vuotta, lainakorko 3% koko laina-aikana. Sijoitusten vuosituotto 5% vuosittain ja asunnon arvo nousee 1% vuosittain.

Pieni laina, iso säästö

Kohtuullinen laina, keskisäästö

Iso laina, ei säästöä

Lainaa 108.000 €

Lainaa 150.000 €

Lainaa 207.000 €

Lainaerä 601 €/kk

Lainaerä 835 €/kk

Lainaerä 1.150 €/kk

Lainakulut 36.320 €

Lainakulut 50.444 €

Lainakulut 69.613 €

Säästöön 550 €/kk

Säästöön 315 €/kk

Säästöön 0€/kk

Laina+säästö 1.150 €/kk

Laina+säästö 1.150 €/kk

Laina+säästö 1.150 €/kk

Asunto 20v päästä 131.780 €

Asunto 20v päästä 183.028 €

Asunto 20v päästä 253.799 €

Säästösumma 229.147 €

Säästösumma 131.238 €

Säästösumma 0 €

Omaisuutta 360.927 €

Omaisuutta 314.266 €

Omaisuutta 253.799 €

Esim tämä

Esim tämä

Esim tämä

(Esimerkit eivät ole maksettuja mainoksia, ja suurin hintaero selittyy sijainnilla.)

Samat kuukausimenot, vaan eri tavalla. Ero on järkyttävä. Ja tässä en ole edes käyttänyt osakemarkkinoiden keskituottoa, se ei olisi reilua... Toki, jos ei sijoita, on kulubudjetti vastaavasti säästösumman verran suurempi laina-aikana.

Jos valintasi kohdistuu kolmeen eri asuntoon, joiden yleiset käyttökulut ovat samankaltaisia, mutta käytännössä maantieteellisesti eri paikalla tai nuorempi/vanhempi tulee asuntosi valinta vaikuttamaan tulevaisuuteesi tavalla jolla harva osaisi kuvitella. Miten pitäisi edes ymmärtää, että voisit sijoittaa pankin maksimilainan kuukausierän erotuksen ottamaasi lainaan verran?

Asunnon valitseminen, on asia johon voimme itse vaikuttaa ja josta voimme itse päättää. Sitä vastoin emme pysty vaikuttamaan asuntojen hintakehitykseen omalla kotikunnallamme. Viimeisten 10 vuoden aikana kirjoittajan kotinurkilla Karjaalla ovat hinnat pysyneet paikallaan tai laskeneet, kun taas pääkaupunkiseudulla ne ovat nousseet selvästi enemmän kuin esimerkissä.

Pienempi laina antaa selkeästi enemmän taloudellista liikkumavaraa, suojaa taloutesi paremmin korkojen noustessa ja huomioi että elämään kuuluu muutakin kuin asunnon maksamista. Itse asiassa, pienempi laina mahdollistaa jokaiselle vaurastumisen! Tätä valitsemme, kun valitsemme selkeästi pienemmän lainan, kuin mihin meillä on varaa.

Svenne Holmström

Kirjoittaja toimii sijoitusvalmentajana www.holmstromgroup.com ja kukaan ei kertonut tästä kun ensi asunto ostettiin vuonna 2003.

Kommentit

Comment: 

Tämä hallitus (?) ensitöikseen nosti pääomaveron progressiota, mutta laski lahja- ja perintöveroprosentteja. Lahjoja kannattaa nyt antaa jos rahkeita ja tahtoa löytyy. Vanhempien tuki auttaa nuoria tuon velkavuoren sulattamisessa. Kuitenkin, vanhempien tuenkin voi suunnata vivuttamiseen: nuori ei osta yksiötä vaan isomman ja kalliimmalta paikalta. Tai vaihtoehtoisesti tuen voisi yrittää eristää asuntoasiasta ja tehdä siitä tuollaisen "säästöosan", joka luo turvaa ja vauhdittaa lopulta velkavuoren sulattamista. Jotenkin säästöt pitäisi eristää asunnonostosta. Ehkä säästö pitäisi olla omaisuuserä jossa on tunnearvoa ja jonka "laittaminen lihoiksi" kirpaisee hiukan. Tämä saisi nuoren ponnistelemaan asuntovelan maksun kanssa tosissaan vaikka toisaalla onkin possa, joka luo turvaa.

Käyttäjän Svenne Holmstrom kuva

Comment: 

Koska nuoret eivät tosiaan osta sitä mitä heidän pitäisi elämäntilanteen mukaan ostaa, vaan ihan riskirajoilla ollaan menty. Sinänsä on ollut ok viimeisten 25 vuoden aikana etenkin kasvukunnissa, mutta tämäkin kehitys tyssää kuten tässä blogissa aiemmin totesinkin.

(Asuntojen hinnoista vielä) edit: en saa linkkiä toimimaan, katso edelliset blogini, se on n kuukausi vanha.

Pitäisi uskaltaa sanoa nuorille että asunto on vain iso kulu eikä mitään muuta, joten niin halvalla kun pystyy järkevällä tavalla. Tosin 9 luokan yhteiskunta-aineen oppikirjassa todetaan että "asunto on suomalaisten tärkein sijoitusmuoto" "asunnon voitto jää omistajalle verottomana", eli opetetaan siirtämään rahat asuntoihin jo pienestä asti. Asumisen kustannukset kaikista kustannuksista on kaksinkertaistunut viimeisten 40 vuoden aikana...

Comment: 

tulee error

Comment: 

Upeaa perspektiiviä kodin ostajalle elämään - kiitos.

Lisää uusi kommentti

You must have JavaScript enabled to use this form.

Suodatettu HTML

  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
  • Sallitut HTML-tagit: <a> <p> <h1> <h2> <h3> <h4> <h5> <h6> <img> <map> <hr> <br> <br /> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd> <table> <tr> <td> <em> <b> <u> <i> <strong> <font> <del> <ins> <sub> <sup> <pre> <address> <strike> <caption>
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.

Plain text

  • HTML-merkit ovat kiellettyjä.
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.
  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
To prevent automated spam submissions leave this field empty.
File attachments
Tiedostokoon on oltava pienempi kuin 150 KB.
Sallitut tiedostotyypit: txt jpg png.
CAPTCHA
Tällä kysymyksellä varmistamme että olet oikea inhimillinen käyttäjä (eikä koneellinen roskapostittaja)
Kuva CAPTCHA
Kirjoita kuvassa näkyvät merkit.