Asuntojen hinnoista vielä….

Käyttäjän Svenne Holmstrom kuva

Asuntojen hinnat ovat olleet vahvasti esillä koko tämän vuoden aikana. Eikä suotta, hintojen nousussa näkyy nimittäin jo hiukan väsymisen merkkejä, pääkaupunkiseudullakin.

Valmisteltuani erästä esitystä, jossa tarkastelin inflaatiota, löysin kolme mielenkiintoista käyrää, joihin liittyy vahvasti yhteys asuntojen hintakehitykseen. Kyseessä siis reaalitulojen kehitys, velkaantumisaste ja säästämisaste.

Alla ensin asuntojen hintakehitys vähän pidemmältä aikaa.

Huomataan saman tien, että asunnot eivät ainakaan täysin riskittömiä ole, vaikka ovatkin nousseet reippaasti 90-luvun laman jälkeen…

Asuntojen hintakehitykseen liittyy monta syytä, mutta eräs todella vaikuttava käyrä on kotitalouksien velkaantuminen:

Huomataan että tämän käyrän aikajänne on hiukan pidempi kuin edellisen käyrän. Mutta katsokaa miten velkaantumisaste ja asuntojen hinnat ovat vahvassa yhteydessä. Vuosina 1989-1996 hinnat laskivat noin 40-50 % samaan aikaan kun velkaantumisaste laski noin 35%.

Vuosina 1996-2010 asuntojen hinnat nousivat 90-140% (riippuen alueesta), samaan aikaan kun velkaantumisaste nousi noin 90 %. Vuodesta 2010 hinnat eivät ole nousseet, pääkaupunkiseutua ja tiettyjä kasvukuntia lukuun ottamatta, ja tämä heijastuu myös velkaantuneisuuteen. Itse asiassa velkaantuneisuus on noussut vain noin 10%, ja kasvukerroin on selkeästi pienempi kuin vaikkapa 80-luvulla.

Jos pitäisi veikata miten tuo velkaantumisaste käyttäytyy, mikäli asuntojen hinnat nousisivat laajasti vaikkapa 10%, sanoisin että velkaantuneisuusaste nousisi silloin yli 140%:iin.

Toki asunnot ei makseta vain velkaantumalla, jokin osa liittyy myös ansiotuloihin. Otetaan tässä vaiheessa kolmas kuvio mukaan, eli reaaliansiotulokehitys:

Kokonaiskuva on varsin mielenkiintoinen. Asuntojen hintakehitys on siis vahvasti sidoksissa velkaantuneisuuteen ja reaaliansiotulokehitykseen. Käyrät kertovat samaa tarinaa. Jotta viimeisen kuvion tulkitsemisesta tulisi helppoa pistän tähän viiden vuoden välein 10-vuotismuutokset kehityksessä:

1975-1985         +35,7 %
1980-1990         +40,8 %
1985-1995         +19,3 %
1990-2000         +11,6 %
1995-2005         +30,9 %
2000-2010         +29,8 %
2005-2015         +14,6 %
2007-2017         +14,2 %

Huomataan, miten valtavasti reaaliansiot kehittyivät 1980-luvulla, mutta myös laman jälkeen (1995-2010). Vaikka korot olivat katossa 1980-luvulla, ja laina-ajat nykyistä lyhyempiä nousivat asuntojen hinnat ja reaaliansiot todella kovalla tahdilla. Vuoden 2010 jälkeen ei ole ollut hinnan nousua suurimmassa osassa maata, eivätkä reaalitulotkaan ole nousseet.

Jos asuntojen hintojen nousu on perustunut reaaliansiotulojen kehitykseen ja velkaantumisasteen nousuun on syytä kysyä mikä ajaisi hinnat tästä vielä ylöspäin? On selvää, että velkaantuneisuus on jo alkanut huolettamaan keskuspankkeja ja talousihmisiä. Etenkin kun otetaan huomioon että säästämisastekin on tällä hetkellä negatiivinen…

Jos jo nyt kulutetaan enemmän kuin säästetään, samaan aikaan kun reaaliansiokehitys ei nouse on selvää, että porukka velkaantuu. Tällä kertaa velkaantuneisuus ei edes aja asuntojen hintoja, vaan kulutus suuntautuu muualle.

Asuntojen hinnat voivat toki tästäkin nousta, mutta se edellyttää vähintäänkin reaaliansiotulojen kasvua, joka tulee kasvusta. Kasvukunnissa kasvua ajaa muuttoliikkeet, joten siltä osin ainakin tilanne hallussa.

Muualla maassa ei ole oikeastaan mitään edellytyksiä asuntojen hintojen kasvuun näillä lähtökohdilla. On vaikeata nähdä miten tästä tilanteesta päästään kunnialla ulos, koska jokin näistä tilastoista pitää antaa periksi.

Jos kyseessä on asuntokupla, on se ollut todella hidas puhkeamaan, samanlaista kehitystä kuin nyt ei olla nähty viimeisten 30 vuoden aikana ainakaan. Mikäli säästöaste saadaan positiiviseksi taas, supistuisi kulutus joka todennäköisesti vaikuttaisi asuntojenkin kysyntään.

Pörssissä rakennusfirmat eivät ole menestyneet erityisen hyvin, vaikka ollaankin keskellä kohtalaisen hyvää nousukautta. Vuodessa YIT:n kurssista on hävinnyt noin 30 %, SRV:stä noin 39%, Cramosta noin 24% ja Ramirentista 8 %. Kiinteistösijoitusfirmojen kurssit menevät sen sijaan ristiin. Samaan aikaan kun Cityconista on vuodessa hävinnyt noin 18%, on Technopoliksen kurssi noussut noin 19%. Ilmeisesti ainakin rakennusliikkeiden kurssiliikkeet ennakoivat huonompia aikoja asuntosektorilla.

Svenne Holmström

Kirjoittaja toimii sijoitusvalmentajana, www.holmstromgroup.com

Artikkeli: 
LiiteKoko
Image icon ashin.jpg44.69 KB
Image icon saastoaste.jpg37.29 KB
Image icon tulot.jpg42.89 KB
Image icon velka.jpg51.82 KB

Kommentit

Käyttäjän mikko kuva

Comment: 

Kiinteistövero on hillinnyt asuntojen hintojen nousua. Jos oletetaan:

- asunnon markkina-arvo 200k€

- sen "asuntotulo" (eli vuotuisen asumisen arvo = ~vuokraamalla saatavissa oleva tulo) 5% eli 10k€

- kiinteistöverotusarvo "jäänyt jälkeen" ja on 100k€

Kiinteistövero euroina on nykyisin siis 0.5% x 100k€ = 500€/a -> kiinteistöveron asunnon hintaa alentava vaikutus 500/10000= 5%

Uudessa, vuonna 2020 (?) käynnistyvässä kiinteistöverotuksessa verotusarvo saavuttanee markkina-arvon samalla kun veroprosentteja nostettaneen. Ylläolevassa tapauksessa uusi kiinteistövero voi hyvinkin viedä asunnon arvosta 20% (= 1% x 200k€ / 10k€ ). Loma-asunnon arvosta kiinteistövero voi viedä enemmänkin.

Lisää uusi kommentti

You must have JavaScript enabled to use this form.

Suodatettu HTML

  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
  • Sallitut HTML-tagit: <a> <p> <h1> <h2> <h3> <h4> <h5> <h6> <img> <map> <hr> <br> <br /> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd> <table> <tr> <td> <em> <b> <u> <i> <strong> <font> <del> <ins> <sub> <sup> <pre> <address> <strike> <caption>
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.

Plain text

  • HTML-merkit ovat kiellettyjä.
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.
  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
To prevent automated spam submissions leave this field empty.
File attachments
Tiedostokoon on oltava pienempi kuin 150 KB.
Sallitut tiedostotyypit: txt jpg png.
CAPTCHA
Tällä kysymyksellä varmistamme että olet oikea inhimillinen käyttäjä (eikä koneellinen roskapostittaja)
Kuva CAPTCHA
Kirjoita kuvassa näkyvät merkit.