Käyttäjän Pekka Väänänen blogi

Sijoittamisessa puhutaan usein ilmaisista lounaista. Ilmainen lounas sijoittamisyhteydessä tarkoittaa sitä, että saat lisätuottoa ilman, että riski kasvaa. Tavanomaisestihan riski ja tuotto-odotus kulkevat aina käsi kädessä. Toisten mielestä ilmaisia lounaita ei sijoitusmarkkinoilla ole, toisten mielestä on. Minä olen sitä mieltä, että ilmaisia lounaita on tarjolla.

Asuntosijoittaminen on ainut sijoitusmuoto, jossa ilmainen lounas on tarjolla helposti ja täysin ilman riskiä. Salainen resepti tähän on se, että olet mukava. Kannattaa olla myös reilu. Tällä tavalla saat ilmaisen lounaan, jonka rahallinen arvo voi olla jotain väliltä 100€ - 200.000€ per diili. Vaatiiko perusteluita? Kohta niistä lisää.

Asuntosijoittajalle parhaat asuntosijoituskaupungit

Viime aikoinan on tulluut vastaan monia vertailuja parhaista asuntosijoituskaupungeista. Tämä onkin hyvä sillä sijoittajan on oleellista olla perillä kaupunkien kehityksesä ja asuntomarkkinoista.

Vertaaensin.fi -palvelun keräämän datan (vuoden 2018 tilastot) perusteella olemme vertailleet 23 suurimpaa kaupunkia (ei pk-seudun kehyskuntia) asuntosijoituskaupunkeina. 

Asuntosijoituskaupungit asukasluvun sekä neliöhintojen ja –vuokrien kehityksen perusteella

Oheisessa taulukossa on vertailtu asuntosijoituskaupunkeja väkiluvun, neliöhintojen sekä –vuokrien kehityksen perusteella. Vähemmän yllättäen suurimmat kaupungit ovat tämän vertailun piikkipaikoilla. Tarkoittaako tämä siis sitä, että suurimmat kasvukeskukset ovat parhaita asuntosijoituskaupunkeja?

Usein asuntosijoittajat pitävät sijoitusasunnon ostoalueensa verrattain suppeana, esimerkiksi omassa kotikaupungissaan tai maksimissaan 50 km etäisyydellä. Tämä ilman muuta tuo vaivattomuutta ja helpottaa sijoitusasuntojen hallinnointia. Toisaalta syy pitäytyä kotikulmilla on se, ettei ole uskallusta sijoittaa vieraalle alueelle. Tämä on kovin ymmärrettävää, mutta tämän artikkelin tarkoitus on helpottaa ja nopeuttaa vieraaseen alueeseen tutustumista.

Tässä artikkelissa lyömme yhteen plussat ja miinukset osakeyhtiön kautta sijoittamisessa asuntoihin. Käytämme myös esimerkkitapauksia apuna, kun käsittelemme osakeyhtiön käytön järkevyyttä.

Plussat

Verotus

Merkittävin hyöty osakeyhtiön kautta asuntosijoittamiseen on verotus. Osakeyhtiö maksaa vähintään 10% vähemmän veroa vuosittain verrattuna yksityishenkilöön. Verotuksen tuoma hyöty maksimoituu korkoa korolle ilmiön vuoksi pidemmän ajan kuluessa eikä muutaman vuoden sijoitusperiodilla verotuksen takia kannata yritystä perustaa.

Riski

Parempaa tuottoa tavoittelevien asuntosijoittajien voi olla tuottoisaa poiketa valtavirrasta ja etsiä sellaisia sijoitusmahdollisuuksia, joita muut eivät etsi.

Suurin osa asuntosijoittajista etsii pieniä yksiöitä hyviltä sijainneilta kasvavista kaupungeista ja mieluiten putkiremontoidusta talosta. Tämä on piensijoittajalle vakaa ja turvallinen jopa standardiksi muodostunut strategia, mutta toimiiko se loputtomiin jos kaikki sitä noudattavat? Ehkäpä toimii ja isot trendit ovat taustalla, mutta tuotot kyllä ovat varmasti jatkossa entistä tiukemmassa. Rohkeammalle sijoittajalle voisi olla hyvä vaihtoehto katsoa siihen suuntaan mihin muut eivät katso!

Sijoita isompiin asuntoihin

Iso osa sijoittajista sijoittaa pieniin asuntoihin, koska niiden vuokratuotto ja vuokrattavuus ovat hyviä sekä pienen neliömäärän ansiosta rajautuva riski taloyhtiön remonteissa. Suuremman asunnon omistaja joutuu maksamaan enemmän, koska taloyhtiön remonttikustannukset jakautuvat pääsääntöisesti neliöiden mukaan.

Yrityksen rahoittaminen

Yrityksen kautta asuntosijoittamista suunnittelevan on hyvä etukäteen tiedostaa, että pankkirahoitus on selvästi vaikeampaa ja kalliimpaa kuin yksityishenkilöllä. Yritysten lainamarginaalit ovat järjestään korkeampia kuin yksityishenkilöllä.

Pankit antavat tilinpäätöstietojen pohjalta yritykselle ratingin, joka vaikuttaa suoraan lainaehtoihin. Vasta toiminnan aloittaneet yritykset eivät saa hyvää ratingia, joten etenkin alussa laina voi olla merkittävästi kalliimpaa kuin yksityishenkilönä. Rating paranee sitä mukaa, kun yrityksen toiminta kasvaa ja pankille on antaa näyttöä, että toiminta on kannattavaa.

Osakeyhtiössä on etuja verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen riskien kannalta. Aina asiat eivät mene suunnitelmien mukaan ja huonoimmassa skenaariossa vältyt henkilökohtaiselta konkurssilta, jos toimit osakeyhtiön kautta. Olettaen tietysti, ettet ole henkilökohtaisesti takaajana osakeyhtiön lainoissa tai antanut henkilökohtaista omaisuutta lainojen vakuudeksi.

Sijoittaako asuntoihin osakeyhtiön kautta vai yksityishenkilönä?

Monet asuntosijoittajat pohtivat, että kannattaako asuntoihin sijoittaa osakeyhtiön kautta henkilökohtaisen omistamisen sijaan. Asuntosijoittajien tavoitteet ovat erilaisia, joten ei ole olemassa oikeaa vastausta kumpi on järkevämpää, mutta etenkin useamman sijoitusasunnon omistavan asuntosijoittajan kohdalla asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on asia, joka tulee nostaa esille.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta - verotuksen näkökulma

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus on yksinkertaista. Yksityishenkilö maksaa vuonna 2017 vuokratuloistaan ja myyntivoitoistaan pääomaveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylimenevältä osalta 34 prosenttia. Yksityishenkilön verosuunnittelumahdollisuudet ovat melko rajalliset.

Asuntosijoittamisella on mahdollista kerryttää mukavasti passiivista tuloa ja lisäksi taitavalla asuntosijoittajalla on mahdollisuudet todella hyviin tuottoihin. Olen listannut alle 10 merkittävää syytä, miksi asuntosijoittaminen kannattaa.

1. Vakaa ja säännöllinen tulo

Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu sijoitusasunnossa kymmeniä vuosia nakuttaen vuokria tasaisesti tilille. Vuokrasopimukset kannattaa tehdä aina vähintään vuoden mittaisiksi, koska näin varmistat vuokratulon vähintään vuodeksi eteenpäin. Mikäli vuokralainen lähtee ennen vuokrasopimuksen päättymistä, sanktiona on yleensä kuukauden vuokran suuruinen sakko.

Toiset riskit ovat suurempia, toiset pienempiä, mutta kaikki riskit on hyvä huomioida. Seuraavassa listattuna keskeisimmät asuntosijoittamisen riskit sekä keinot niiltä suojautumiseen. Listan viimeisenä on mielestämme kaikista oleellisin menestyksekästä asuntosijoittamista uhkaava riski.