Asunnot ja metsä

Käyttäjän Piksu Toimitus kuva

Asuntomarkkinoiden kehitys on historiallisen tasapainoista

Itsenäisen Suomen asuntomarkkinat ovat kokeneet kovia sotavuosina, öljykriisin aikaan ja 1990-luvun lamassa. Hypon pääekonomistin Juhana Brotheruksen keräämä sadan vuoden aikajana asuntojen reaalihinnoista osoittaa, että 90-luvun laman isku oli historiallisen ankara. Seuraavalle sadalle vuodelle Suomi lähtee suotuisasta tilanteesta, sillä asuntomarkkinat kehittyvät ja kohenevat talouskasvun vanavedessä.

Kerrostaloasuntojen reaalihintojen muutos 1900-luvun alusta pääkaupunkiseudulla. Pylväät kuvastavat myös koko maan kehitystä, lukuun ottamatta 2000-luvulla tapahtunutta erkaantumista pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä.

Käyttäjän Pekka Väänänen kuva

Vaihtoehtoisia strategioita asuntosijoittamiseen: Sijoita sinne minne muut eivät sijoita

Parempaa tuottoa tavoittelevien asuntosijoittajien voi olla tuottoisaa poiketa valtavirrasta ja etsiä sellaisia sijoitusmahdollisuuksia, joita muut eivät etsi.

Suurin osa asuntosijoittajista etsii pieniä yksiöitä hyviltä sijainneilta kasvavista kaupungeista ja mieluiten putkiremontoidusta talosta. Tämä on piensijoittajalle vakaa ja turvallinen jopa standardiksi muodostunut strategia, mutta toimiiko se loputtomiin jos kaikki sitä noudattavat? Ehkäpä toimii ja isot trendit ovat taustalla, mutta tuotot kyllä ovat varmasti jatkossa entistä tiukemmassa. Rohkeammalle sijoittajalle voisi olla hyvä vaihtoehto katsoa siihen suuntaan mihin muut eivät katso!

 

Sijoita isompiin asuntoihin

Iso osa sijoittajista sijoittaa pieniin asuntoihin, koska niiden vuokratuotto ja vuokrattavuus ovat hyviä sekä pienen neliömäärän ansiosta rajautuva riski taloyhtiön remonteissa. Suuremman asunnon omistaja joutuu maksamaan enemmän, koska taloyhtiön remonttikustannukset jakautuvat pääsääntöisesti neliöiden mukaan.

 

Käyttäjän Marko Kaarto kuva

10 reseptiä asuntosijoittajaksi (osa9) - Paljon tarjouksia, vuokraaminen ja vuokrasopimus

Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

Menestyjät tekevät paljon tarjouksia

Olen tehnyt parhaimmillaan jopa kolme tarjousta päivässä. Lasken luvut aina tarkkaan ja pyrin tekemään reilusti alle markkinahintaisia tarjouksia, sillä jos ne alihintaisina menevät läpi, tiedän tekeväni hyvän sijoituksen. Runsaaseen tarjousten tekemiseen on kuitenkin toinenkin syy. On tärkeää oppia analysoimaan asuntoja ja todellisia markkinahintoja ammattimaisesti ja nopeasti, ja tämän oppii parhaiten harjoittelemalla eli tekemällä. Lausetta "asuntosijoittaminen on kontaktilaji" ei voi liikaa painottaa. Se pätee tässäkin. Opit ainoastaan tekemällä.

Käyttäjän Marko Kaarto kuva

10 reseptiä asuntosijoittajaksi (osa8) - Asunnolla käynti ja ostotarjous

Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.14. Sopiiko asunto sijoitussuunnitelmaani?

Sijoitusasuntoja kannattaa siis ostaa mielellään sellaisilta alueilta, jotka tuntee hyvin. Tämä antaa merkittävän kilpailuedun. Kannattaa pysyä omassa sijoitussuunnitelmassa ja olla kärsivällinen oikean sijoituskohteen löytymisen suhteen. Sijoitusasunnon voi luonnollisesti ostaa myös oman paikkakunnan ulkopuolelta. Tällöin on tehtävä markkinatutkimusta tai jonkun toisen on tehtävä se puolestasi.

Useampi henkilö on pyytänyt minulta mallia, kuinka analysoida osakehuoneisto. Tässä yksi yksinkertainen malli:

 

Käyttäjän Marko Kaarto kuva

10 reseptiä asuntosijoittajaksi (osa7) - Asiakirjoja ja uusia alueita?

Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.10. Välttämättömät asiakirjat?

Taloyhtiön kokonaistilanteen voi näppärästi selvittää taloyhtiön asiakirjoista. Kokeneet asuntosijoittajat ostavat asuntoja välillä käymättä niissä lainkaan, sillä asiakirjoista näkee useimmiten kaiken tarvittavan kokonaiskuvan muodostamiseksi. Asunnon sisäisen kunnon ja remonttitarpeen saa suuntaa antavasti selville asunnon kuvista ja tiedustelemalla asiaa välittäjältä / myyjältä. Pintaremontoinnissa jo 100 €/m2 saa muutettua asunnon ulkonäön täysin.

Välttämättömät asiakirjat:

Isännöitsijäntodistus (alle 3kk vanha), sisältää 5 vuoden 
kunnossapitosuunnitelman ja energiatodistuksen

Tilinpäätös, johon sisältyvät seuraavat asiakirjat :
• Tuloslaskelma
• Tase
• Toimintakertomus
• Tilinpäätöksen liitetiedot
• Talousarvio
* Yhtiöjärjestys
* Kohteen virallinen myyntiesite

Käyttäjän Pekka Väänänen kuva

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin rahoituksen näkökulmasta

Yrityksen rahoittaminen

Yrityksen kautta asuntosijoittamista suunnittelevan on hyvä etukäteen tiedostaa, että pankkirahoitus on selvästi vaikeampaa ja kalliimpaa kuin yksityishenkilöllä. Yritysten lainamarginaalit ovat järjestään korkeampia kuin yksityishenkilöllä.

Pankit antavat tilinpäätöstietojen pohjalta yritykselle ratingin, joka vaikuttaa suoraan lainaehtoihin. Vasta toiminnan aloittaneet yritykset eivät saa hyvää ratingia, joten etenkin alussa laina voi olla merkittävästi kalliimpaa kuin yksityishenkilönä. Rating paranee sitä mukaa, kun yrityksen toiminta kasvaa ja pankille on antaa näyttöä, että toiminta on kannattavaa.

Osakeyhtiössä on etuja verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen riskien kannalta. Aina asiat eivät mene suunnitelmien mukaan ja huonoimmassa skenaariossa vältyt henkilökohtaiselta konkurssilta, jos toimit osakeyhtiön kautta. Olettaen tietysti, ettet ole henkilökohtaisesti takaajana osakeyhtiön lainoissa tai antanut henkilökohtaista omaisuutta lainojen vakuudeksi.

Käyttäjän Marko Kaarto kuva

10 reseptiä asuntosijoittajaksi (osa6) - Taloyhtiö

Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.8. Miten huomioida taloyhtiö?

Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä on ainutlaatuinen koko maailman mittakaavassa ajateltunakin. Asunto-osakeyhtiön toimintaa säätelee uusi asunto-osakeyhtiölaki, joka astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Käytännössä taloyhtiön isännöitsijä, taloyhtiön hallitus ja ennen kaikkea yhtiökokoukset pitävät huolen siitä, että kokonaisuus toimii lain mukaisesti.

Useimmat suomalaisista taloyhtiöistä ovat asunto-osakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiössä vähintään 50 % lattiapinta-alasta on oltava asuinkäytössä. Suomessa on noin 80 000 asunto-osakeyhtiötä, joissa asuu noin 2 miljoonaa ihmistä.

Käyttäjän Piksu Toimitus kuva

Maatalousyrittäjä on maaseudulla harvinaisuus

Luonnonvarakeskuksen (Luke) ennuste vuoden 2017 tuloksista kertoo maatilojen keskimääräisen yrittäjätulon jäävän keskimäärin 13000 euroon. Edellisvuonna se oli 15500 euroa.

Maatilojen määrä vähenee ja maatalousyrittäjä on maaseudulla harvinaisuus. Maatalousyrittäjien määrä on tällä hetkellä 47000. Samassa suhteessa kutistuu myös maatalodelle maksettu tuki.

Käyttäjän Piksu Toimitus kuva

Kiinteistöistä maksettava omaisuusvero nousee 1-2% tasolle

Hallitus korottaa kiinteistöveroa ensi vuodesta alkaen. Korotus koskee sekä yleistä kiinteistöveroprosenttia että asuinrakennusten ja vapaa-ajan asuntojen kiinteistöveroprosentteja. Suomessa vallitsee kiinteistöjä koskeva omaisuusvero, jonka suuruus on muutoksen jälkeen 1...2% välillä riippuen kunnasta ja kiinteistön tyypistä. Lisäksi kiinteistöjä koskee myyntivoittovero, jonka suuruus on noin 30...34% siitä hintainflaatiosta, joka on tapahtunut osto ja myyntitapahtumien välillä. Kohoavien verojen uskotaan siirtyvän yhtiövastikkeisiin ja vuokriin noin vuoden viiveellä. Tämä on osa prosessia, jossa työnteon rahalliset sanktiot pienenevät ja vastaavasti kulutuksesta ja omistamisesta lankeavia sanktioita lisätään.

Käyttäjän Pekka Väänänen kuva

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin verotuksen näkökulmasta

Sijoittaako asuntoihin osakeyhtiön kautta vai yksityishenkilönä?

Monet asuntosijoittajat pohtivat, että kannattaako asuntoihin sijoittaa osakeyhtiön kautta henkilökohtaisen omistamisen sijaan. Asuntosijoittajien tavoitteet ovat erilaisia, joten ei ole olemassa oikeaa vastausta kumpi on järkevämpää, mutta etenkin useamman sijoitusasunnon omistavan asuntosijoittajan kohdalla asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on asia, joka tulee nostaa esille.

 

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta - verotuksen näkökulma

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus on yksinkertaista. Yksityishenkilö maksaa vuonna 2017 vuokratuloistaan ja myyntivoitoistaan pääomaveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylimenevältä osalta 34 prosenttia. Yksityishenkilön verosuunnittelumahdollisuudet ovat melko rajalliset.

Sivut

Tilaa syöte Asunnot ja metsä