Asunnot ja metsä

Käyttäjän J.Vahe kuva

Isännöinti - vientituote?

 

Suomalaisen asunto-osakeyhtiön tapainen järjestelmä on tuntematon esim. Baltiassa ja Puolassa - kuten se on monessa muussakin maassa.

Tilanne ei ole mitenkään kehuttava. Kerrostalon katon vuotaminen on ensisijaisesti ylimmässä kerroksessa asuvan murhe, mutta jos hän ei siitä huolehdi, "murhe" alkaa levitä muihinkin asuntoihin ja talon rakenteisiin. Edelleenkin olisi tietysti positiivista, jos vesijohdot ja kosteitten tilojen vesieristys olisivat kunnossa koko talossa.

Sosialismin ihmeisiin kuuluneet kerrostalot lienevät suurelta osin menetettyä kantaa, mutta ko. maihin tehdyille uudisrakennuksille halutaan laadukkaampaa kunnossapitoa.

Suomalainen Realia Group osti 2007 em. maissa toimivan yrityksen Ober-Hausin, jonka liikevaihto oli ostohetkellä 15 milj. euroa.

Koska yhtiön toimialueella asuu 10-kertainen määrä ihmisiä Suomeen verrattuna, Realia Group pyrkii kasvattamaan merkittävästi osuuttaan markkina-alueella, joka on potentiaalisesti suuri.

Suhdannetaantuman lisäksi kasvunäkymiä varjostaa alan fragmentoituneisuus. Lisäksi pullonkaulana on puuttuva lainsäädäntö. Asunto-osakeyhtiön tapaisen järjestelmän luomista ei paikallisessa lainsäädännössä edellytetä. Lainsäädäntöä tosin kehitetään ja on mahdollista, että "asukkaiden yhteisöstä" tulisi edes jossain mitassa täkäläistä taloyhtiötä vastaava organisaatio.

Joka tapauksessa suomalaista isännöintiä pidetään vientituotteena ja kaikista 4 maasta on ollut väkeä Suomessa koulutettavana. Isännöinnin asemesta Ober-Haus käyttää termiä property management.

Periaatteessa on mukavaa, että teollisuustuotteiden lisäksi suomalaiset pyrkivät etsimään vientikohteita myös palvelusektorilla, vieläpä ilman suuria investointeja.

Kirjoitus perustuu mm. Realia Groupin johdon haastatteluun.

Käyttäjän J.Vahe kuva

Asuntojen hintojen vedätystä?

Kirjan Länsimaiden perikato kirjoittaja Oswald Spengler on muutenkin pessimisti, mutta erityisen synkkä on hänen arvionsa siitä, että ihmiset eivät opi menneisyydestä mitään, vaan jokainen sukupolvi toistaa edellisen virheet.

Ei 1990-luvun alusta niin kauaa aikaa ole kulunut, etteikö jollain oikein pitkäikäisellä ihmisellä siitä vielä joitain hämäriä muistikuvia olisi.

Ilmeisesti on kuitenkin katsottu paremmaksi, että keltanokkatoimittajat kokevat kaiken tähän nykyiseen suhdannekäänteeseen liittyvän uutena ja outona. Tuleehan siitä kieltämättä freesi näkökulma.

Vuoden 2009 alusta TalSa on yhä kiihtyvällä vauhdilla vedättänyt asuntojen hintoja alaspäin. En tiedä, miten hyvin tällainen vedättäminen tiedotusvälineelle sopii, mutta ainakin tosiasioitten hahmottamisessa on paljon toivomisen varaa.  

 

Lopun linkissä nuori toimittaja ihmettelee, miksi asuntojen hintapyynnöt eivät ole laskeneet siinä tahdissa kuin Sanomatalosta on käskytetty. Selitys löytyy seuraavista asioista: niin institutionaalinen kuin yksityinenkin sijoittaja on valmis myymään pörssiosakkeita laskeviin hintoihin, jos tuotto ja kurssiodotukset ovat huonoja.

Kukaan ei sen sijaan pane omaa asuntoaan vapaaehtoisesti alennusmyyntiin. Yhtä vähän pankeilla on haluja kerätä vakuuksina olevia kiinteistöjä haltuunsa muuten kuin viimeisenä keinona. Edelleenkään sijoitusasuntojen omistajilla ei myyntiaikeita ole vuokrien päinvastoin noustessa.

Vaikka vuosien negatiivinen talouskehitys johtaisikin voimakkaaseen hintojen laskuun asuntomarkkinoilla, prosessi edellyttää todellakin vuosia. Niin se edellytti Suomessa 1990-luvun alussa ja niin se on edellyttänyt USA:ssakin, jossa asuntojen hintakuplasta on puhuttu ainakin viimeiset viisi vuotta.

Tässä ovat realiteetit, vaikka talousmedia tarvitsisikin joka viikko uuden jymyuutisen asuntomarkkinoilta. Lisäksi uutisen ideoijina mahdollisesti olleille kiinteistönvälittäjille varmasti kelpaisi kaupan piristyminen hintojenlaskun myötä.

Linkki

Käyttäjän J.Vahe kuva

Uudenlaista isännöintiä

Globalisaatio, eurooppalainen yhteistyö ja jopa kansallisen tason suuret yritysketjut ovat monien hampaissa. Olisi kuulemma parempi, että asialla olisi oman kylän tyttö tai poika, joka tuntisi kaikki jo valmiiksi perhetaustansa takia.

On vain niin, että käsitykseni isännöinnistä on aivan päinvastainen. Isännöitsijäksi valitaan joko halvin tai sitten pj:n koulu-, seura- ym. kaveri.

Kun isännöitsijä laistaa tehtävistään, palautteen antaminen tuntuu usein olevan työlästä. Tiedän tapauksia, joissa putki on jäänyt päälle kuukausiksi ja melko huomattavana saavutuksena voi pitää esim. taloyhtiön arkiston ml. osakasluettelon hukkaamista.

Osakasluettelo on nimittäin se ensisijainen dokumentti, osakekirjojahan saa jokainen tulostettua niin paljon kuin haluaa. Pienempiä summia lainaillaan ja isommistakin summista sovitaan ajoittain ilman julkisuutta. Asuntojen arvot nimittäin laskisivat, jos paljastuisi, miten tyhmiä ihmisiä hallituksessa on.

Kaiken tämän jälkeen voin sanoa olleeni pelkästään tyytyväinen Realia Groupin isännöintiin. Kyseessähän on jopa kansainvälinen (eurooppalainen) toiminta, mutta jo näin kansallisissa puitteissa ison talon vakiintuneet käytännöt, standardit ja työnjaot ovat osoittautuneet jänteviksi ja tehokkaiksi.

Ko. linkissä on täysin sattumanvaraisesti valittu taloyhtiö, jonka suljetuille sivuille ei ole pääsyä. Erityisen hyvänä pidän monenlaisten sääntöjen ja neuvojen ml. huoneiston siivoamista koskevien ohjeitten laittamista nettiin. Netti on se paikka, josta nuoret neuvojen tarvitsijat asioita tarkistavat, ei suinkaan siitä erilaisten tuherrusten täyttämästä kellastuneesta paperista, mikä alakerrassa on (= talon järjestyssäännöt).

Kuten nettisivujen sisällöstä näkee, mitään ei ole jätetty sattuman varaan. Jos vettä vuotaa jatkuvasti lattialle, asiaan pitää reagoida heti eikä viikon päästä. On selvää, että asiasta on ilmoitettu, joten oikeusaputoimiston avustajan on turha muuta väittää.

 

http://www.majakka.fi/default.aspx?id=1048478&pid=146478

 

 

Käyttäjän J.Vahe kuva

KAASUHÄLYYTYS!

Perjantai-iltana suomalaiset havahtuivat Joensuuta koskevaan kaasuvaroitukseen, joka jouduttiin TV:ssä välittämään koko maahan. Jotkut vieläpä närkästyivät siitä, että varoitus häiritsi 45 vuotta vanhaa, jo parikymmentä kertaa aiemmin esitettyä James Bond -filmiä.

Omasta mielestäni kyseinen varoitus koko maahankin lähetettynä oli aivan terveellinen muistutus ympäristössämme olevista monenlaisista vaarallisten aineitten kuljetuksista ja varastoista.

Asun itse Turun rautatieaseman tuntumassa. Aseman ratapihalla seisotetaan säännöllisesti useitakin pitkiä rivistöjä säiliövaunuja, jotka itäisen “kulttuuriperinteen” mukaisesti ovat erilaisten vuotojen jäljiltä mustankirjavia. Kauniin näkymän kruunaa asemarakennuksen yläpuolella lepäävä tuulipussi.

Asunnossani on 5 poistoilmaventtiiliä. Korvausilmaventtiilin ollessa suljettuna korvaava ilma tulee tietenkin ikkunanraoista. Taloyhtiön hallituksessa jotkut ovat kiinnittäneet huomiota sisäilman laatuun ja koneellinen ilmastointi on lähes maksimiasennossa.

Niin kuin hyvin arvaatte, on taloyhtiön Hallitus kaikkivaltias, kaikkitietävä ja kaukaa viisas. Lisäksi sillä lienee vastuuvakuutus. Kaikkitietävyyden epäileminen on Jumalanpilkkaa, josta laissa on erikseen säädetty ankaria rangaistuksia.

Kuitenkin eräs sivistymätön asukas erehtyi kysymään, miten ilmanvaihto saadaan tarvittaessa pois päältä. Kysyjä sai mahdollisimman ivallisen vastauksen.

Vastaus ei kuitenkaan poistanut sitä asiantilaa, että taloyhtiötä “hoitaa” yhden miehen huoltoyhtiö, jonka paikalle saaminen nopeasti on epävarmaa.

Kun talossa asuu runsaasti sekä iäkkäitä ihmisiä että toisaalta juuri kotoaan pois muuttaneita vähemmän käytännöllisen kalapuikkosukupolven edustajia, en tiedä, miten nopeasti poistoilmaventtiilit saadaan tukittua melko hankalista paikoista ritilöitten takaa.

Muuten olen sitä mieltä (ceterum censeo), että vastuuvakuutusten todellinen tai kuviteltu suoja laiskistaa hallituksia, isännöitsijää ja huoltomiehiä; lisää vastuuttomuutta, mitä varten vakuutus tietysti on otettukin ja hämärtää eräitä realiteetteja. Vakuutuksen maksavat osakkeenomistajat ja vajaasta hiekoituksesta johtuvat luunmurtumat maksaa kansantalous!

Käyttäjän Janne Saarikko kuva

Tapaus Olkiluoto 3 - TVO-Areva-Siemens-soppa

Teollisuuden Voiman (TVO) rakennuttama Suomen uusin ydinvoimala Olkiluoto3 on ollut jo pitkään median kynsissä, eikä suotta. OL3:n pääurakoitsija, Areva-Siemens on ranskalaisen valtion pörssiyhtiö Arevan ja saksalaisen Siemensin konsortio.

OL3 on maailman ensimmäinen uuden sukupolven EPR-laitos, josta Areva kaavailee uutta hittituotetta erityisesti itäisen Euroopan ja Aasian markkinoille. EPR-laitoksia ei ole rakennettu koskaan aikaisemmin. Suomen kokemusten perusteella Areva toivoi ilmeisesti saavansa jonkin monesta Kiinan ydinvoimaprojektista, mutta kauppoja näyttää mennen sivu suun.

Tämänhetkinen tilanne Olkiluodossa näyttää siltä, että alunperin 3 miljardn euron hintainen avaimet-käteen-projekti näyttää paisuneen budjetiltaan jo yli 4,5 miljardiin. Areva-Siemens-konsortio on tehnyt TVO:lle 1 miljardin vaateen turvatarkastusten myöhästymisestä ja TVO taas konsortiolle 2,4 miljardin vaateen myöhästymisestä. Kustannuksien puolesta tämänhetkisillä tiedoilla voidaan puhua joko 50% budjetin ylityksestä tai TVO:n vaateesta, joka on 80% alkuperäisestä "avaimet-käteen"-budjetista.

Aikataulut on toinen merkittävä seikka. Alunperin laitoksen piti olla valmis vuonna 2009. Tämänhetkinen arvio on vuonna 2012, 38 kuukautta myöhässä. Todellista valmistumisaikataulua ei tiedä kukaan, itse kuvittelen aikataulun myöhästyvän lisää, ainakin tällä pelillä.

Missä vika?

Itse asiassa suurin osa ongelmista johtuu aivan muualta kuin median julkistamista hitsausvirheistä. Monesta lähteestä keräämistäni tiedoista näyttää siltä, että vika ei suinkaan ole laitetoimituksissa vaan projektinjohdossa ja erityisesti rakentamisen osa-alueella. Siemensin toimittamat laitteet ovat ilmeisen hyvin aikataulussaan, sen myöhästymiset näyttäisivät johtuvan lähinnä siitä, että laitteita ei ole voitu toimittaa, koska alta tai ympäriltä on puuttunut rakennus.

Käsittääkseni ongelmat johtuvat normaalista huonosti hoidetusta rakentamisen projektinhallinnasta, monikulttuurisuuden aiheuttamista kommunikaatioeroista ja -vaikeuksista sekä rakentamisen osan väheksymisestä. Kun kyseessä on näin suuri hanke, suuri korttitalo luhistuu alta helpommin.

Jos tämän luokan projektia hallitaan kuin kesämökin rakentamista, tulee ongelmia. Jos tuoreita ranskalaisinsinöörejä lähetetään pomottamaan kokeneita, mutta konservatiivisia suomailaisalihankkijoija, joiden työntekijät on haalittu Puolasta, Ukrainasta ja Venäjältä, tulee ongelmia. Jos projekti väheksyy rakentamisen osuutta, jonka arvo on vain 15% kokonaiskustannuksista, mutta aiheuttaa 85% ongelmista, tulee ongelmia. Tässä  sitä sitten onkin ainekset megaluokan soppaan, jossa käy kaikille huonosti.

Ja jos epäilykseni ongelmista pitävät paikkaansa, niitä tulee vielä lisää. En ole kuullut ensimmäistäkään viestiä tilanteen parantumisesta, lukuunottamatta vuoden 2008 pientä aikataulun kirimistä. Tämä aikataulun kiriminen on luultavasti saavutettu isolla rahalla, joka lisää suhteellisesti kokonaiskustannusta vielä lisää.

Laajeneva soppa

Projekti on nyt menossa välimiesoikeuteen, ja riidasta tulee vielä iso. Perustelen tässä hieman eri osapuolien taustoja.

Areva on Ranskan valtion omistuksessa oleva pörssiyhtiö, josta odotetaan yhtä Ranskalaisen liiketoiminnan kansainvälistä menestyjää. Potentiaali energiarakentamisessa on valtaisa, ja siksi yhtiötä seurataan tarkasti Ranskassa. Arevalla on ollut viime aikoina erilaisia ongelmia, josta ranskalainen media on ottanut onkeensa. Jos Arevan EPR-tuote ei saa jalansijaa kansainvälisillä markkinoilla, on ongelma vieläkin suurempi. Poliittisten ja julkisuuspaineiden vuoksi Areva ei voi myöntää helposti olevansa väärässä ja epäonnistuneensa tulevaisuuden kannalta merkittävässä pilottiprojektissa.

Siemens on maailmalla tunnettu laitetoimittaja, jolla on ollut mahdollisuus saada merkittävää asemaa yhdessä Arevan kanssa. Tällä viikolla Siemens irroittautui Areva NP -konsortiosta, koska koki liiketaloudellisen liikkumavaransa olevan rajoitettu. Ja tottahan tämä on, sillä jos olet näkyvä vähemmistöosakas projektissa, jolta menee maine, se vaikuttaa myös omaan maineeseesi. Vaikka Siemens painotti tiedotteessaan yhteistyön Arevan kanssa menneen hyvin, mutta eipäs kuitenkaan puolustellut OL3-projektin hyvyyttä. En usko Siemensillä olevan kovin suurta intressiä Olkiluodon tilanteen paikkaamiseen omaan piikkiinsä, jos he eivät ole olleet ongelmallinen osapuoli.

TVO on kovilla Suomessa. Projekti on poliittisesti herkkä ja myös taloudellisesti hankala. Ydinvoimalle on oma vastustuksensa, mutta hankalan tilanteesta tekee merkittävästi ylittynyt budjetti, vaikka päätökset on aikoinaan tehty kiinteällä hinnalla. Tässäkin projektissa on yksi rakennusalan sopimusmallien ongelma, jossa päättäjille näytetään kiinteähintaista sopimusta vaikka lisäkustannuksien syntyminen on mahdollista. TVO ei voi vain kiltisti ottaa näitä lisäkustannuksia, koska niillä on suuri polittiinen ja taloudellinen merkitys.

Politiikan merkitys on tässä kohtaa myös merkittävä. Suomessa eivät ydinvoiman puolustajat eivätkä vastustajat voi ottaa budjetin ylityksiä kevyesti.

Ja sitten vielä

Tämänhetkisissä summissa on puhuttu vasta rakentamisen kustannuksista. Jos tähän pottiin lisätään vielä menetetyn tuotantokapasiteetin hinta ainakin 38 kuukauden ajalta. Kyseessä on 1600 MW:n laitos, jonka 38 kuukauden aikana tuottama energia on arvoltaan hintaan 0,02 euroa/kWh aika tarkkaan 880 miljoonaa euroa. Vaihtoehtoisen energian ostaminen muualta maksaa jo nyt merkittävästi enemmän ja lähivuosina kaikkien merkkien mukaan vielä sitäkin enemmän.

Jos laitoksen kokonaiskustannus taas vaikka tuplaantuu, nousee laitoksen takaisinmaksuaika merkittävästi. Tästä ei ole laskelmia, mutta tuon tuotantokapasiteetin mukaan takaisinmaksuaikaan voi helpostikin tulla kymmenkunta vuotta lisää.

Linkkejä eri lähteisiin:

http://www.tvo.fi/www/page/ol3projekti/

http://www.areva-np.com/scripts/info/publigen/content/templates/show.asp...

http://www.siemens.fi/portal.nsf/all/77096FB9441A73C3C225754B00324F9B

http://www.hs.fi/talous/artikkeli/TVO+haluaa+24+miljardin+euron+korvauks...

 

 

 

Käyttäjän Kai Nyman kuva

Asuntojen vuokraaminen tuo vakaata tuloa

Asuntojen ja kiinteistöjen vuokraaminen tuo vakaata tuloa - noin 5-6% vuodessa. Tätä tulotasoa saavat muun muassa:

  • Sponda
  • Citycon
  • Technopolis
  • SSK Suomen Säästäjien kiinteistöt
  • Interavanti

Näiden yritysten kurssit ovat vaihdelleet sen mukaan kuinka paljon vuokraustoiminta tuottaa. Jos tiloja on helppo vuokrata ja yritykset eivät tahdo löytää kunnon toimitiloja niin vuokrat nousevat ja samassa suhteessa nousevat myös kiinteistösijoitusta harjoittavien yritysten kurssit. 

Omistusasuntojen hintalogiikka tuntuu olevan hieman erilainen. Jos korot laskevat niin ihmiset ostavat asuntoja ja ovat valmiita maksamaan hyvän hinnan. Silloin asuntojen hinnat nousevat. Ne eivät siis ole sidoksissa vuokratuottoon vaan päinvastoin; reaalinen vuokratuotto määräytyy enemmän asuntojen hintatason perusteella joka taas määrytyy korkotasosta.

Asuntojen vuokratuotot ovat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 11€ /neliö/kk ja muualla maassa 8€ /neliö/kuukausi. Tarkempaa tilastotietoa löytyy tilastokeskukselta:  www.stat.fi/til/asvu/2008/03/asvu_2008_03_2008-11-07_tie_001.html

Mutta kannattaako nyt investoida kiinteistöihin ja asuntoihin ? Jos hyvä kohde löytyy niin kyllä. Mutta asuntosektori on yleensä vahvasti jälkisyklinen - asunnot ja kiinteistöt nousevat yleensä vasta pörssikurssien jälkeen. Pitkällä tähtäimellä asunnot kiinteistöt ja maa säilyttävät kuitenkin aina arvonsa - ne eivät yleensä häviä eivätkä tee konkurssia. Asunto on turvallinen sijoitus - ja siitä voi olla iloa.

Käyttäjän J.Vahe kuva

"Taloyhtiö ei saa lainaa",

on ihan mojova otsikko, vaikka tekstissä sitten lukisikin, ettei lainaa myönnetä yhdellä kertaa 5 vuotta pidemmäksi aikaa. Laina-ajan pidentämistä voinee kokeilla esim. parin vuoden kuluttua tilanteen vähän rauhoituttua rahamarkkinoilla.

Mutta on kuulemma verinen vääryys, ettei putkiremonttiin saa lainaa yksin tein 20 vuodeksi, kun putketkin kestävät pitempään.

Hmmmm. Ensinnäkin olisi hyvä huomata, että taloyhtiö remontoi vesijohtojensa lisäksi esim. kattoa, julkisivua, ikkunoita, hissiä, parvekkeita, sähköjohtoja, sadevesiviemäröintiä ja lämmitystä. Kuten tunnettua, turkulainen oma “pikku” spesialiteetti, on perustusten korjaaminen. Joskus kyllä epäilen, että puupaalutuksia on tehty saviperustalle muuallakin kuin Turussa.

Kaiken kaikkiaan on siis selvää, että taloyhtiöllä on iän myötä jatkuvaa remontin tarvetta, joten putkiremontin poismaksaminen silloin kun putket vielä kestävät, on kohtalaisen hyvä ajatus.

Sitten on vielä muistoja viime laman ajalta. Raumalla putkiremontti tehtiin eräässä talossa niin, että osakkaat saivat maksaa sen yhden vuoden aikana. Jos lainaa tarvittiin, se oli jokaisen osakkaan oma asia. Ko. talossa oli säästöpankilla enemmistö ja se siis oli säästöpankin hallinnoima.

Korkojen ollessa huipussaan Turussa oli puolestaan eräässä taloyhtiössä pakko tehdä putkiremonttia tulorahoituksella. As. oy:n 14 putkilinjaa oli tarkoitus uusia 7 vuodessa eli 1 putkilinja ½ vuodessa. Tällainen aikataulu kävi tietenkin tavattomasti asukkaitten hermoille ja korkojen laskiessa remontti saatettiin loppuun nopeassa aikataulussa.

Kaiken kaikkiaan olen vahvasti sitä mieltä, että a) talousmedian ei kannattaisi lietsoa turhaa pakokauhua ihan joka asiasta ja b) taloyhtiössä on syytä tiedostaa, että kaikille remonteille on olemassa vain yksi maksaja: taloyhtiön osakas.

 

http://yle.fi/uutiset/talous_ja_politiikka/2009/01/taloyhtioille_ei_irtoa_pankista_rahaa_480694.html

Käyttäjän Pekka Valkonen kuva

Asuntohintojen käänne on kulman takana

Mutta minkä kulman ja mihin suuntaan hintakäänne on.

Sattui silmiin OECD:n parin vuoden takaisesta raportista kuva, jossa on mm. asuntojen hinnanlaskuja eri maissa verrattu inflaatiotasoon.

 

Recent house price developments: is this a global phenomenon?

Nykyisellä, matalalla inflaatiolla tai uhkaavalla deflaatiolla asuntojen hinnanlasku tulee kestämään kymmeniä vuosineljänneksiä, Englannissa taitaa nyt olla menossa vasta seitsemäs neljännes hintahuipusta.

 

Ja sitten miltä tilannen voisi näyttää Suomessa kun sitä verrataan kansainväliseen kehitykseen.

 

 

Kuvien lähteet

Recent house price developments: is this a global phenomenon?

by Mike KENNEDY

(Note, all figure shown come from Chapter III of

OECD Economic Outlook 78)

http://www.oecd.org/dataoecd/40/40/35818658.pdf

 

Hirvikärpänen 20.01.2009 21:49, AP areenalla

http://www.aijaa.com/v.php?i=3427383.jpg

 

Sivut

Tilaa syöte Asunnot ja metsä