Vakuuksien vaarat

Käyttäjän J.Vahe kuva

Sijoituksen arvo voi myös laskea.

2000-luku on ollut alhaisten ja laskevien korkojen aikaa. 2000-luvun alussa ilmiöön vaikutti 2001 terrori-iskut.  Koko tuona aikana velkavivun käyttäjät ovat hyötyneet suuresti: on ollut helppo ottaa lainaa jopa yhden prosentin korolla ja sijoittaa osakkeisiin jotka tällä hetkellä tuottavat esimerkiksi jopa 10 % osinkoja.

Koko 2000-luvun olen miettinyt, missä kohtaa tämä yhtälö falskaa. Kysymys on ollut sitäkin konkreettisempi, kun 2008 – 9  finanssikriisiä olemattomat  korot eivät estäneet.

On ilmeistä että hallituksilla on suuri halu pitää korot alhaalla ja suuri kyky pakottaa keskuspankki niin tekemään.

Epäilen juuri nyt yhtä ongelmaa. Pörssikurssit ovat laskeneet ja takuiden vakuusarvot niitten mukana.  On vaara, että pankit alkavat vaatia lisävakuuksia. Omaisuuden pakkorealisointi kiihdyttäisi mahd. laskua entisestään. Sama tilanne on kiinteistösijoittamisessa.

Olen aikaisemmin viitannut sijoituskohteeseen, jonka vuokratuotot eivät välttämättä ylitä pelkkiä vastikkeita. Sen lisäksi omalle pääomalle pitäisi saada tuottoa ja kiinteistösijoituksesta on aina vaivaakin. Jos oletetaan, että asuntojen kysyntä heikkenee Turun, Tampereen ja pääkaupunkiseudun ulkopuolella, yhtälö on varsin huolestuttava. Tällaista muuten pk-seudulla.

Kiinteistöistä seuraa huomattavia kuluja, vaikka se olisi tyhjänä. Tämä ilmiö on jo vuosia ollut esimerkiksi golfosakkeissa. Lisäksi epäilen hyvin vahvasti, että kiinteistösijoituksia ei tehdä useinkaan vuokrien (eikä osakesijoituksia osinkojen) takia. Jos hinnannousut loppuvat, monien spekulanttien kiinnostus tyssää.

Sitten on Basel IV. ”Muutosten johdosta pankkien täytyy tarkastella pääomansa käyttöä ja mahdollisesti sopeuttaa hinnoitteluaan ja tuotevalikoimaansa. Uudet säännökset vaikuttavat näin ollen myös niiden strategioihin ja liiketoimintamalleihin. Pääoman vähimmäismäärät tulevat oletettavasti olemaan vahvasti suurempien pankkien agendalla.”

1980-luvun lopun kiinteistökuplan henkilöitymäksi kohosi taistolaistaustainen toimittaja Ilkka Kylävaara, joka ratkaisujaan jälkeenpäin puolusteli sanomalla, ettei aiheesta mitään ymmärtänyt. Sama on tilanne monen nykyisen ns. asiantuntijan (oik. aasintuntijan) kanssa. Erityisen huolestuttavaa on ollut uudiskohteiden suosio. Niissä on pääsääntöisesti runsaasti korjattavaa heti kättelyssä, hinnat ovat korkeat, mutta ”etuna” on yhtiölainan suuri määrä eli kohteeseen pääsee käsiksi pienellä käteissummalla. 

Kommentit

Comment: 

Puutut relevanttiin ongelmaan. Kiinteistökuplaa on kasvatettu taas 2008-2009-kriisin jälkeen ultramatalalla korkokannalla ja löysällä velan saannilla rakennuskohteisiin, mukaanlukien taloyhtiölainat. Koska samankaltainen velkavivutus on liki globaalia aina länsimaista Kiinaan, poliitikot ja keskuspankit tekevät kaikkensa, että house of cards pysyy pystyssä. Kyse on myös valtaisasta määrästä työpaikkoja rakennusteollisuudessa ja kerrannaisvaikutusten kautta todella isojen ihmismäärien elannosta.

Itsekin olen asiaa pohtinut jo vuosia. Niin kauan kuin tilastolaitosten mittaamassa muodossa kuluttajahintainflaatio pysyy aisoissa, ei korkoihin tule sellaisat nousupainetta,joka pakottaisi keskuspankit kiristämään korkopolitiikkaa. Jos inflaatio lähtisi laukkaamaan 1970-luvun malliin, keskuspankit lähtisivät luultavasti viiveellä jos silloinkaan korottamaan korkoja, ja kiinteistöspekulaatioihin osallistuneet olisivat turvassa, kun samalla lainapääoman reaaliarvo leikkaantuu etenkin, jos vuokratuottoja pystyttäisiin nostamaan inflaation tahdissa ja asuntojen hinnat niinikään kehittyisivät inflaation vauhdissa. 1970-luvulla niin ei käynyt. Ehkä rahapolitiikassa ollaan nyt aggressiivisempia pitämään korot pohjilla myös inflaatio-oloissa. Hoideltaisiinhan tuolla politiikalla myös valtaisiksi kasvaneita julkisia velkoja. Velkakirjasijoittajilla tässä pelissä ovat huonoimmat kortit käsissään.

 

 

Käyttäjän J.Vahe kuva

Comment: 

"Niin kauan kuin tilastolaitosten mittaamassa muodossa kuluttajahintainflaatio pysyy aisoissa"

Siinähän se "vitsi" on, että kämpän hinnat eivät pahemmin tunnu inflaatiossa, kyllähän tuota ihmeteltiin jo -80.luvulla.

Perusteluna kait on, että inflaatio vaikuttaa korkoihin ja jos as.lainan korot olisivat indeksissä, kyseessä olisi kehäpäätelmä. 

Toisaalta ruokaa saa ilmaiseksi monestakin paikasta, eikä tarvitse edes varastaa angel

Lisää uusi kommentti

You must have JavaScript enabled to use this form.

Suodatettu HTML

  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
  • Sallitut HTML-tagit: <a> <p> <h1> <h2> <h3> <h4> <h5> <h6> <img> <map> <hr> <br> <br /> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd> <table> <tr> <td> <em> <b> <u> <i> <strong> <font> <del> <ins> <sub> <sup> <pre> <address> <strike> <caption>
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.

Plain text

  • HTML-merkit ovat kiellettyjä.
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.
  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
To prevent automated spam submissions leave this field empty.
File attachments
Tiedostokoon on oltava pienempi kuin 150 KB.
Sallitut tiedostotyypit: txt jpg png.
CAPTCHA
Tällä kysymyksellä varmistamme että olet oikea inhimillinen käyttäjä (eikä koneellinen roskapostittaja)
Kuva CAPTCHA
Kirjoita kuvassa näkyvät merkit.