Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin rahoituksen näkökulmasta

Käyttäjän Pekka Väänänen kuva

Yrityksen rahoittaminen

Yrityksen kautta asuntosijoittamista suunnittelevan on hyvä etukäteen tiedostaa, että pankkirahoitus on selvästi vaikeampaa ja kalliimpaa kuin yksityishenkilöllä. Yritysten lainamarginaalit ovat järjestään korkeampia kuin yksityishenkilöllä.

Pankit antavat tilinpäätöstietojen pohjalta yritykselle ratingin, joka vaikuttaa suoraan lainaehtoihin. Vasta toiminnan aloittaneet yritykset eivät saa hyvää ratingia, joten etenkin alussa laina voi olla merkittävästi kalliimpaa kuin yksityishenkilönä. Rating paranee sitä mukaa, kun yrityksen toiminta kasvaa ja pankille on antaa näyttöä, että toiminta on kannattavaa.

Osakeyhtiössä on etuja verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen riskien kannalta. Aina asiat eivät mene suunnitelmien mukaan ja huonoimmassa skenaariossa vältyt henkilökohtaiselta konkurssilta, jos toimit osakeyhtiön kautta. Olettaen tietysti, ettet ole henkilökohtaisesti takaajana osakeyhtiön lainoissa tai antanut henkilökohtaista omaisuutta lainojen vakuudeksi.

Yritystoiminnan alkuvaiheessa rahoituksen saaminen helpottuujos pystyt antamaan lainalle henkilökohtaisen takauksen. Pankin kannalta tilanne näyttäytyy paljon parempana, koska osoitat uskovasi toimintaan niin paljon, että uskallat laittaa nimesi takauspaperiin. Pitkäjänteisen toiminnan varmistamiseksi on paras aina tehdä omat riskilaskelmat, ettei korttitalo pääse heti kaatumaan, jos jossain asunnossa hajoaa jääkaappi ja toinen on pari kuukautta tyhjillään.

Asuntosijoittamista varten on helpommin ja edullisemmin saatavissa rahoitusta, mikäli sinulla on jo jollain muulla toiminnalla tulosta tekevä yritys ja aloitat asuntosijoittamisen tämän yrityksen nimissä. Tällöin tulee muutenkin verotehokkaammaksi sijoittaa suoraan yrityksen kautta asuntoihin kuin nostaa ensin rahat ulos yrityksestä ja sijoittaa sitten henkilökohtaisesti ne rahat asuntoihin.

Yrityksen rahoittaminen – yhteenveto

Yrityksen rahoitus on kalliimpaa uudelle yritykselle. Omalle yhtiöllemme otetussa ensimmäisessä lainassa marginaali oli 3,5%, mikä on todella korkea luku, nykyisessä korkotilanteessa. Sittemmin olemme toki saaneet marginaalia alemmas, ainakin pitokohteissa. Jokainen aloittava yhtiö joutuu kuitenkin aloittamaan jostain ja maksamaan velkarahasta aluksi kovempaa hintaa. Olemme silti ilman muuta sitä mieltä, että jos asuntosijoitustoimintaa aikoo kasvattaa voimakkaasti, osakeyhtiön kautta tulevat hyödyt ovat merkittävät ja yrityksen perustaminen asuntosijoittamista varten on kannattavaa.

 

Omaisuuden siirtäminen yritykseen

Mikäli sinulla on jo valmiina sijoitusasuntoja henkilökohtaisessa omistuksessa ja aiot perustaa osakeyhtiön, löytyy parikin vaihtoehtoa, miten omistusten siirto yritykselle onnistuu.

Sijoitusasuntojen siirtäminen yritykseen

1) Sijoitusasuntojen myynti yritykselle

Sijoitusasuntojen myymisestä osakeyhtiölle aiheutuu kuluja, koska ostajan eli yrityksen on maksettava varainsiirtovero. Lisäksi myyjä joutuu maksamaan mahdollisen myyntivoittoveron. Myyntivoittoveron vältääkseen, kauppahinnan voi määrittää itse, mutta se ei voi olla merkittävästi alle asunnon käyvän arvon.

Osakeyhtiön on tässä tapauksessa myös rahoitettava osto. Toinen vaihtoehton on antaa yhtiölle itse lainaa, jolloin rahaa ei oikeasti kaupanteko hetkellä tarvitse liikutella. Oma mahdollinen pankkilaina on tietysti kaupan yhteydessä pankille maksettava pois.

2) Asuntojen siirto yritykseen apporttina

Apportissa asunto siirretään yrityksen omistukseen ja sitä vastaan saa yrityksen osakkeita. Veroseuraamukset ovat tässä tapauksessa lähes samankaltaiset, yrityksen on maksettava varainsiirtovero luovutuksen arvosta. Myyjälle tulee myös tällä mallilla maksettavaksi mahdollinen myyntivoittovero. Apportti kuuluu tehdä käypään arvoon.

Alihintaisessa luovutuksessa verottaja katsoo käyvän arvon ja alihinnan erotuksen pääomasijoitukseksi, josta on myös suoritettava varainsiirtovero. Myöskään myyntivoittoveroa ei pysty välttämään alihintaisella luovutuksella.

Sijoitusasuntojen siirtäminen yritykseen - yhteenveto

Omien sijoitusasuntojen siirtäminen yritykseen aiheuttaa veroseuraamuksia, joten lähtökohtaisesti siirtäminen ei ole järkevää. Mutta esimerkiksi jos sinulla on isompi asuntosalkku valmiina ja aiot kasvattaa toimintaa voimakkaasti pitkällä tähtäimellä, saattaa siirto olla veroseuraamuksista huolimatta järkevää.

Kuten edellisessä artikkelissa kirjoitimme, osakeyhtiön hyödyt tulevat parhaiten esille pitkässä juoksussa korkoa korolle -efektin ansiosta, jolloin alussa maksettu pieni ylimääräinen kulu ja vaiva voi tulla takaisin korkojen kanssa. Asiaa kannattaa pyöritellä osaavan kirjanpitäjän kanssa.

 

Pääoman siirtäminen yritykseen

Osakeyhtiön kautta sijoittamista suunniteltaessa tulee miettiä miten yritykseen kannattaa laittaa pääomia. Vaihtoehtoja pääoman laittamiseen yritykseen on useita, joista päällimmäiseksi nousee kolme vaihtoehtoa:

  • osakepääomana
  • lainana
  • pääomalainana

Sijoitimme itse yhtiöömme minimiosakepääoman (2.500€) ja lisäksi rahoitimme yritystä omistusosuuksien suhteessa pääomalainalla. 

Osakepääoman käyttö osakeyhtiössä on pakollista. Osakepääoman minimimäärä on 2500 euroa, joka onkin käytetyin osakepääoman määrä uusissa yrityksissä. Osakepääoma on ns. sidottua pääomaa, jonka nostaminen on vain rajoitetusti sallittua.

Lainan antaminen on toinen vaihtoehto siirtää pääomaa yritykseen. Laina on yrityksen kirjanpidossa vierasta pääomaa, jolle tulee määrittää korko sekä takaisinmaksuaika. Lainan käyttö ei siis ole yhtä joustavaa kuin pääomalainan.

Tässä tapauksessa ehkä suositelluin rahoitusmuoto pääomalaina on velkaa, jolla on sekä omalle että vieraalle pääomalle tyypillisiä piirteitä. Pääomalaina on ikään kuin osakepääoman ja lainan yhdistelmä. Pääomalaina merkitään kirjanpidossa lähtökohtaisesti vieraaseen pääomaan. Oman pääoman menettämiseen liittyvissä tilanteissa pääomalaina huomioidaan kuitenkin omana pääomana. Pääomalainaa voi nostaa ulos yhtiöstä vain silloin, kun yrityksellä on voitonjakokelpoisia varoja. Konkurssitilanteessa pääomalaina on kaikkia muita velkoja huonommassa asemassa mikä tarkoittaa, ettei tappiollisesta yrityksestä pysty nostamaan pääomalainaa takaisin.

Toisin kuin lainalle, pääomalainalle ei tarvitse maksaa korkoa eikä määrittää takaisinmaksuaikaa. Pääomalainen nostosta ulos yrityksestä ei aiheudu veroseuraamuksia, koska kyse on lainasta. Pääomalainaa voi antaa kuka vaan, mutta luonnollisesti pääomalainan antaja on osakas. Jos pääomalainan antaja on jokin muu, on korko oletettavasti korkea, koska laina on muita lainoja huonommassa asemassa.

Yhteenvetona voitaisiin todeta, että pääomalaina on tehokkain tapa sijoittaa rahaa yritykseen ja nostaa sitä sieltä ulos, koska nostosta ei aiheudu veroseuraamuksia.

 

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin jo vuodesta 2012 asti ja toimii tällä hetkellä täysipäiväisesti asuntosijoittamisen parissa. Pekka jakaa kokemuksiaan ja antaa vinkkejä Asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Sivustolta voi ladata yli 50 sivuisen Asuntosijoittamisesta kertovan E-kirjan sekä tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.

Artikkeli: 

Lisää uusi kommentti

You must have JavaScript enabled to use this form.

Suodatettu HTML

  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
  • Sallitut HTML-tagit: <a> <p> <h1> <h2> <h3> <h4> <h5> <h6> <img> <map> <hr> <br> <br /> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd> <table> <tr> <td> <em> <b> <u> <i> <strong> <font> <del> <ins> <sub> <sup> <pre> <address> <strike> <caption>
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.

Plain text

  • HTML-merkit ovat kiellettyjä.
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.
  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
To prevent automated spam submissions leave this field empty.
File attachments
Tiedostokoon on oltava pienempi kuin 150 KB.
Sallitut tiedostotyypit: txt jpg png.
CAPTCHA
Tällä kysymyksellä varmistamme että olet oikea inhimillinen käyttäjä (eikä koneellinen roskapostittaja)
Kuva CAPTCHA
Kirjoita kuvassa näkyvät merkit.