10+1 keskeisintä riskiä asuntosijoittamisessa

Käyttäjän Pekka Väänänen kuva

Asuntosijoittamista pidetään verrattain matalariskisenä sijoitusmuotona, koska asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys on vakaata. Myös rahoittajat suhtautuvat asuntosijoittamiseen hyvin myötämielisesti tällä hetkellä. Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan matalariskinen ja hyvin tuottoisa sijoitusmuoto, mutta siihen liittyy myös riskejä, joita ei pidä jättää huomioimatta. Hyvät asuntosijoittajat erottuvat keskivertaisista siten, että he osaavat välttää pahimmat sudenkuopat ja isot tappiot, jolloin kokonaistuotto pysyy hyvänä pitkällä aikaävälillä.

Toiset riskit ovat suurempia, toiset pienempiä, mutta kaikki riskit on hyvä huomioida. Seuraavassa listattuna keskeisimmät asuntosijoittamisen riskit sekä keinot niiltä suojautumiseen. Listan viimeisenä on mielestämme kaikista oleellisin menestyksekästä asuntosijoittamista uhkaava riski.

Maantieteellinen riski

Asuntosijoittamisessa maantieteellinen riski toteutuu silloin, kun kohdekaupungin väkiluku laskee. Väkiluvun laskemisesta seuraa asuntojen kysynnän hiipuminen, mikä johtaa vuokra- ja hintatason alenemiseen. Samalla myös asunnon myytävyys heikkenee, jolloin sijoituksen realisoiminen voi olla hankalaa ja hidasta. Myös vuokrattavuus heikkenee ja tyhjien kuukausien riski kasvaa.

Näin varaudut: Tutki, mihin suuntaan kaupungin väkiluku on viime vuosina kehittynyt. Tutustu myös muihin tekijöihin, kuten esimerkiksi suuriin työllistäjiin. Onko kaupungissa yksi iso tehdas, jonka lähdöllä olisi iso merkitys asuntojen kysynnälle?

Alueellinen riski

Vaikka kaupunki olisi asukasluvultaan kasvussa, ei kaupungin jokainen asuinalue välttämättä ole. Kasvavissakin kaupungeissa on alueita, joissa asuntojen kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Pahimmassa tapauksessa käy niin, että kyseisellä alueella on kymmeniä asuntoja tyhjillään mikä johtaa hinta- ja vuokratason laskuun. Tyhjien kuukausien riski kasvaa.

Näin varaudut: Pyri tunnistamaan kasvavat ja hiipuuvat alueet. Ota selvää alueen myynti- ja vuokramarkkinoista. Tutustu myös alueen kaavoitukseen. Soita paikalliselle välittäjälle ja tarkista alueen maksuhäiriömerkinnät.

Remonttiriski taloyhtiössä

Asuntosijoittajan tulee huomioida taloyhtiöön odotettavissa olevat remontit. Joskus vanhemman talon vuokratuotto voi näyttää houkuttelevalta, mutta isot remontit, kuten käyttövesiputkiston, viemäreiden, ikkunoiden, parvekkeiden ja julkisivun uusiminen voi olla edessäpäin, jolloin sijoituksen kokonaistuotto muuttuu oleellisesti. Toki täytyy muistaa, että taloyhtiöön tehtävät remontit nostavat yleensä myös asunnon hintaa ja jossain määrin myös vuokraa.

Näin varaudut: Tutustu taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen/5vuotissuunnitelmaan. Soita taloyhtiön isännöitsijälle. Laske remontit huomioiva vuokratuotto. Selvitä, onko taloyhtiö kerännyt rahaa remontteihin jo etukäteen. Tutki myös hyvin pidettyjen samanikäisten taloyhtiöiden asuntojen hintoja alueella.

Remonttiriski asunnossa

Asuntosijoittajan kannalta taloyhtiön tulevat remontit ovat tärkeämpiä kuin asunnon remontit, mutta molemmat täytyy huomioida. Asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää huomioita etenkin kalleimpien remonttikohteiden eli keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon, joiden päivittäminen maksaa yhteensä jo useamman tuhannen euroa riippuen toteutustavasta. Asuntoon tehtävät remontit nostavat kuitenkin hyvin asunnon arvoa ja myytävyyttä sekä taloyhtiön remontteja enemmän asunnon vuokraa ja vuokrattavuutta. Etenkin asunnon seinä- ja lattiapintojen uusiminen nostaa monesti asunnon arvoa jopa vähintään remonttikustannuksen verran. Uusi asbestilainsäädäntö nostaa asuntojen remonttikustannuksia, jos asunnossa joudutaan tekemään purkutöitä.

Näin varaudut: Arvioi etenkin asunnon keittiön ja kylpyhuoneen remonttitarve huolellisesti.

Vuokralaisriski

Asunnon vuokralaisvalinta on toimepide, joka tulee tehdä huolella. Useissa tapauksissa löydät vuokralaisen, joka asuu asunnossa pitkään ja hoitaa vuokrat säntillisesti. Joskus taas saattaa käydä niin, että vuokralainen ei syystä tai toisesta pysty maksamaan vuokria. Pahimmassa tapauksessa huono vuokralainen aiheuttaa maksamatta jääneiden vuokrien lisäksi muutakin harmia, kuten vahinkoa asuntoon.

Näin varaudut: Pyri selvittämään vuokralaisen muuton syyt, elämäntilanne ja vuokranmaksukyky. Äläkä koskaan jätä vuokralaisehdokkaan luottotietoja tarkistamatta! Voit soittaa myös edelliselle vuokranantajalle sekä mahdollisesti työnantajalle. Tee vuokrasopimus huolella ja pyydä riittävät vakuudet vuokrasopimuksen ehtojen kattamiseksi. Vaadi kuitti koti- ja irtaimistovakuutuksen ottamisesta. Muista, että vuokralainen on usein asunnon näköinen eli mitä siistimpi asunto mitä paremmalta alueelta, todennäköisesti sitä siistimpi vuokralainen.

Kassavirtariski

Suurenkin asuntovarallisuuden omistavan asuntosijoittajan korttitalo voi kaatua mikäli kassavirrat eivät ole kunnossa. Vastikkeiden nousu, korkotason nousu, suuri velkavipu, tyhjät kuukaudet, taloyhtiön remontit sekä oman henkilökohtaisen talouden muut kassavirrat ovat tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kassavirtariskiin.

Näin varaudut: Käytä sopivaa velkavipua suhteessa omiin tuloihin. Osta asunnot kasvavilta alueilta ja uolehdi, että omistettavat asunnot ovat kassavirtapositiivisia. Hanki muita kassavirtoja palkkatyöstä, yritys- tai sijoitustoiminnasta. Pidä pahin skenaario aina mielessä ja käytä laskinta.

Korkoriski

Korkotason nousu vaikuttaa oleellisesti asuntosijoittamiseen, koska asuntosijoittamisessa käytetään suurta velkarahoitusta suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Mitä suurempi velkavipu on, sitä suurempi on korkoriski. Velkarahan käyttö on niin kauan kannattavaa kuin velkarahalla saatava tuotto ylittää velkarahan hinnan eli koron.

Näin varaudut: Älä käytä liian isoa velkavipua. Laske, että asunnoista jää kassavirtaa vaikka korkotaso nousisikin, ellei omassa taloudessa ole muita merkittäviä tulovirtoja. Suojaa osa sijoitusasuntolainoista kiinteällä korolla.

Markkinariski

Asuntomarkkinoiden muutoksille yksittäinen sijoittaja ei mahda mitään. Maailmantalous, korkoympäristö, rahoitusmarkkinat, poliittiset päätökset ja monet muut asiat vaikuttavat asuntomarkkinoiden kehitykseen.

Näin varaudut: Osta asunto sellaisesta kaupungista ja sellaiselta alueelta, jossa voi olettaa olevan tarvetta asumiselle tulevaisuudessakin. Kun vuokrattavuus on hyvä, pysyy vuokratasokin yleensä vakaana. Kassavirtaan keskittyvälle pitkän tähtäimen asuntosijoittajalle asuntojen hintojen väliaikaisella heilahtelulla ei ole periaatteessa mitään merkitystä.

Lainsäädännölliset riskit

Asuntosijoittamista säätelevät erilaiset lait. Niillä on kuitenkin tapana muuttua. Asuntosijoittamiseen suurimmin vaikuttavia lainsäädännöllisiä riskejä ovat esimerkiksi tulonsiirtojen leikkaaminen, verotus ja rahoittajia koskevan sääntelyn kiristyminen.

Näin varaudut: Sama kuin edellisessä lisättynä sillä, että velan käyttö ei ole liian suurta suhteessa asuntojen hintaan ja omaan henkilökohtaiseen talouteen.

Verotusriski

Verotus on asuntosijoittajan tuottoon oleellisesti vaikuttava tekijä. Pääomatuloverotus, varainsiirtoverotus, vastikkeiden, kulujen ja korkojen vähennysoikeus sekä yhtiön kautta sijoittaville yhteisöverotus ovat keskeisimmät verotustekijät, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kokonaistuottoon.

Näin varaudut: Sama kuin edellisessä.

Suurin riski on sijoittaja itse

Yllä on lueteltu yleisimmät riskit, jotka nousevat pinnalle asuntosijoittamiseen liittyvissä keskusteluissa. Loppujen lopuksi riski on kuitenkin itse sijoittajassa, jonka ratkaisuihin ja toimenpiteisiin asuntosijoittamisessa menestyminen perustuu. Asuntosijoittaminen ei itsessään ole sen parempi tai huonompi, riskialttiimpi tai matalariskisempi kuin mikään muukaan sijoitusmuoto, kyse on sijoittajasta. Taitava asuntosijoittaja osaa hallita riskit, käyttää laskinta sekä tehdä järkiperäisiä ja faktoihin perustuvia päätöksiä. Riskialttiin asuntosijoittajan päätökset sen sijaan perustuvat tunteisiin ja hetken mielijohteisiin. Monesti myös ahneus astuu kehään onnistumisten seurauksena ja toisinaan taas pelko estää tekemästä oikeita ratkaisuja.

Näin varaudut: Tee suunnitelma ja luota siihen. Osta asunto laskimella, tutki alueet tarkkaan, käytä järkevää velkavipua, tutki taloyhtiö hyvin, siirrä tunteet sivuun ja tee päätökset faktoihin ja olemassa olevaan tietoon perustuen.

Listasimme mielestämme oleellisimmat, mutta muitakin mahdollisia riskejä asuntosijoittamiseen voi liittyä. Todettakoon kuitenkin, että asuntosijoittaminen on suhteellisen vakaa ja turvallinen sijoitusmuoto. Riskit on hyvä tiedostaa, mutta päätä ei kannata liikaa vaivata kaikilla mahdollisilla peloilla ja uhkakuvilla vaan on hyvä keskittyä niihin asioihin, joita pystyy itse hallitsemaan. Loppujen lopuksi sijoittaminen on aina parempi vaihtoehto kuin olla tekemättä mitään oman vaurastumisen eteen.

 

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja toimii tällä hetkellä täysipäiväisesti intohimonsa eli asuntosijoittamisen parissa. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit osiosta asuntosijoittaminen. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.

 

 

Artikkeli: 

Kommentit

Comment: 

Minulle on suurimmat kulut tulleet remonttiriskistä. Perinnöksi tulleessa asunnossa oli tulosssa putkiremontti ja siitä aiheutui isot kulut.  Varmaan parikymmentä tuhatta euroa.

Toinen merkittävä riski on liittynyt vuokralaisten vaihtumiseen. Jos vuokralainen pysyy pitkään niin kaikki on hyvin. Mutta jos vuokralainenvaihtuu vuoden tai kahden välein niin siitä tulee aina kuluja. Vähintäänkin yhden kuukauden vuokra jää saamatta ja pientä remonttia pitää tehdä.

Olen onnistunut välttämään maantieteellisen (tai asuinalueen ) riskin toteutumisen, vaikka riskiä on ollut.  Siitä syntyvät kulut tulevat huomaamatta. Sitä ei aina huomaa kun se vaikuttaa vähitellen eikä tule niin kuin remontti - äkkiarvaamatta ja selkeällä hintalapulla.

Käyttäjän Pekka Väänänen kuva

Comment: 

Hei,

kyllä, monesti nuo taloyhtiön remontit ovat niitä mistä oikeasti realisoituu ne isoimmat kulut. Ne eivät yleensä kuitenkaan tule yllätyksenä. Jos tekee kartoitustyön hyvin eli katsoo tehtyjä remontteja ja puntaroi hieman keskimääräistä käyttöikää (ikkunat, putkistot, julkisivut jne..) eri asioille sekä juttelee isännöitsijän kanssa, pitäisi aika hyvä käsitys jäädä siitä, mitkä ovat mahdollisia tulevia remontteja tulevina vuosina. Eri asia tietysti toki perinnöksi saadussa asunnossa, jolloin tuolta riskiltä ei pysty suojautumaan. Asunnon koko, remontint toteutustapa ja toteuttajat vaikuttavat todella paljon esim. putkiremontin kustannuksiin. Edullisin käyttövesiputkiremontti mikä meillä on tiedossa, on ollut 80€/m2 sisältäen käyttövesiputkien ja vesikalusteiden uusinnat. 

Tottakai vuokralaisen vaihtumisesta yleensä aina aiheutuu kuluja, mutta ei aina. Riippuu paljon myös siitä millainen asunto, vuokralainen ja alue. Esim. meidän ensimmäinen sijoitusasunto on 2012 ostettu 26m2 yksiö opiskelijakaupungista. Toistaiseksi vuokra on tullut jokaiselta kuukaudelta. Vuokralainen on vaihtunut 3-4 kertaa, mutta koska vuokrasopimuksen päättyminen on ajoitettu syksyn opiskelijasesonkiin on vuokraus onnistunut helposti ja nopeasti tori.fi ilmoituksella ja edellisen vuokralaisen avustuksella. Vuokraus on siis sujunut ilman kustannuksia. Tuona aikana yksi kodinkone on pitänyt uusia, joten ei aina remonttiakaan tarvitse tehdä. 

Näihin riskeihin parhaat keinot ovat huolellinen kohdekartoitus ennen ostoa, asunnon osto hyvältä alueelta, asunnon pitäminen siistinä sekä huolellinen vuokralaisvalinta. 

-Pekka Väänänen

Lisää uusi kommentti

You must have JavaScript enabled to use this form.

Suodatettu HTML

  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
  • Sallitut HTML-tagit: <a> <p> <h1> <h2> <h3> <h4> <h5> <h6> <img> <map> <hr> <br> <br /> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd> <table> <tr> <td> <em> <b> <u> <i> <strong> <font> <del> <ins> <sub> <sup> <pre> <address> <strike> <caption>
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.

Plain text

  • HTML-merkit ovat kiellettyjä.
  • Www-osoitteet ja email-osoitteet muutetaan automaattisesti linkeiksi.
  • Rivit ja kappaleet päätetään automaattisesti.
To prevent automated spam submissions leave this field empty.
File attachments
Tiedostokoon on oltava pienempi kuin 150 KB.
Sallitut tiedostotyypit: txt jpg png.
CAPTCHA
Tällä kysymyksellä varmistamme että olet oikea inhimillinen käyttäjä (eikä koneellinen roskapostittaja)
Kuva CAPTCHA
Kirjoita kuvassa näkyvät merkit.