Kesällä voimaan astuva uusi laki edellyttää taloyhtiöiltä jatkossa tarkempaa kiinteistön ylläpidon suunnittelua. Tavoitteena on tehostaa rakennusten ennakoivaa kunnossapitoa ja sitä kautta vaikuttaa isojen remonttien kustannuksiin. Taloyhtiöt ja isännöitsijät eivät ole yksin urakan edessä, sillä apua on saatavilla alan asiantuntijoilta sekä sähköisistä kiinteistötietojärjestelmistä.
Asuintaloista huolehtivat huoltoyhtiöt astuivat aikoinaan isoihin saappaisiin korvatessaan vanhat kunnon talonmiehet. Kerrostalojen kunnossapitoon on nyt tulossa uusia mullistuksia sähköisen teknologian ja pian voimaan astuvan lakiuudistuksen myötä. Heinäkuun ensimmäisenä päivänä voimaan astuvan uuden asunto-osakeyhtiölain tavoitteena on tehostaa kiinteistöjen ennakoivaa kunnossapitoa.
- Suomen kiinteistökannassa on tällä hetkellä merkittävä korjausvelka. Tyypillinen ongelma on se, että rakennuksiin joudutaan 30–50 vuoden iässä uusimaan kerralla ikkunat, julkisivut ja mahdollisesti myös parvekkeet. Usein samaan yhteyteen tulevat myös laajemmat putkiremontit. Jos rakennukset päästetään liian huonoon kuntoon, peruskorjausmäärä kasvaa merkittävästi, kertoo projektipäällikkö, YlläpitoPlus-asiantuntija Jani Rantala Vahanen-yhtiöistä.
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuo muutoksen kiinteistöjen kunnossapidon suunnitteluun. Se edellyttää, että yhtiökokouksessa hyväksytetään vuosittain viiden vuoden ajalle laadittu kunnossapitosuunnitelma. Vuosittaisuuden on tarkoitus ohjata kiinteistön omistajia aikaisempaa suunnitelmallisempaan kunnossapitoon.
- Valistuneissa taloyhtiöissä on aikaisemminkin tehty kuntoarvioita kymmeneksi vuodeksi. Niitä ei ole kuitenkaan välttämättä ylläpidetty säännöllisesti, Rantala huomauttaa.
Apua ulkopuolelta
Taloyhtiöiden ei kannata ryhtyä laatimaan suunnitelmia omin voimin, vaan apuna on hyvä käyttää ulkopuolista asiantuntijaa. Koska kiinteistön kunnossapito ja ylläpitotyö ovat jatkuva prosessi, lakimuutos ohjaa omalta osaltaan taloyhtiöiden ja ulkopuolisten konsulttien laajempaan yhteistyöhön.
- Jos isännöitsijä ja taloyhtiön hallituksen jäsenet laativat kunnossapitosuunnitelman itse, he ovat myös vastuussa, jos suunnitelmassa arvioidut kustannukset ylittyvät. Jos taas konsultti tekee suunnitelman, isännöitsijän ja hallituksen jäsenten vastuu poistuu, Rantala sanoo.
Rantala uskoo, että aivan kaikki taloyhtiöt eivät ole vielä valmiita tiukempiin vaatimuksiin, ja monelle lain mukainen kunnossapidon suunnittelu voi olla iso haaste. Kunnossapitosuunnittelua voidaan helpottaa käyttämällä apuna sähköisiä järjestelmiä, kuten esimerkiksi kiinteistön tietojärjestelmiä ja sähköisiä huoltokirjajärjestelmiä.
- Pitää kuitenkin muistaa, että sähköinen järjestelmä itsessään ei ratkaise ongelmia. Ohjelmat eivät tee itse mitään, vaan niille tarvitaan käyttäjä, Rantala muistuttaa.
Kiinteistönhuolto sähköistyy
Sähköisistä huoltokirjoista on pikkuhiljaa tulossa arkipäivää kiinteistönhuollossa. Niillä voidaan muun muassa ylläpitää kiinteistön perustietoja ja tehdä vikailmoituksia, ja ne tarjoavat työkaluja kunnossapidon suunnitteluun sekä energianhallintaan. Energiankulutustoiminnon ansiosta sähköisestä huoltokirjasta voidaan käytännössä koska tahansa kiinteistön ajantasainen energiatodistus.
- Sähköinen huoltokirja ei juurikaan näy asukkaiden arjessa, sillä se on enemmän isännöitsijän ja huoltoyhtiön työkalu. Yhtiön toiminnan apuna voidaan käyttää kuitenkin myös kotisivuja, yhtiön omaa intranetiä, joka toimii tiedotuskanavana asukkaille päin. Siellä voidaan esimerkiksi esitellä kunnossapitosuunnitelmaa, tiedottaa taloyhtiön tapahtumista ja ylläpitää saunavuoroja, kertoo Jani Rantala Vahanen-yhtiöistä.
Faktaa:
- Uusi YlläpitoPlus-palvelu on tarkoitettu helpottamaan kiinteistöjen kunnossapitoa ja huoltoa. Palveluun sisältyy sähköinen kiinteistöhallinnan työkalu, jonka avulla voidaan helposti hallinnoida muun muassa talon huoltokirjaa, kunnossapitosuunnitelmaa, tehtävähistoriaa, osakasmuutoksia, energiatodistuksia ja asukaskyselyitä.
- Taloyhtiöille perustettavat kotisivut helpottavat ja nopeuttavat viestintää, ja niiden kautta voidaan tiedottaa asukkaille esimerkiksi taloyhtiön tapahtumista.
- Kiinteistönhuoltotietojen kokoaminen sähköiseen järjestelmään helpottaa huoltopalveluiden kilpailuttamista ja töiden teettämistä ammattilaisilla.
Asunto-osakeyhtiölaki:
- Uusi laki astuu voimaan 1. heinäkuuta 2010.
- Laki velvoittaa taloyhtiötä tekemään kunnossapitosuunnitelman vähintään viidelle vuodelle sekä pitämän muutostyörekisteriä myös huoneistoissa tehtävistä remonteista. Tarkoituksena on lisätä asumisen turvallisuutta ja tehokkuutta sekä kannustaa osakkaita pitämään huolta kiinteistöstä. Ennakoivan kunnossapidon tavoitteena on vähentää isoista remonteista aiheutuvia kustannuksia.
Lisätietoja:
www.vahanen.com
