Asunnot ja kiinteistöt

YIT:n yhtiökokous pidettiin Finlandia-talossa 10.3.2010 klo 13:00 alkaen. Paikalle oli saapunut 724 osakasta edustaen reilua 57,2 miljoonaa osaketta (45,0 % kaikista äänistä). Yleisö suosio testasi seminaarisalin kapasiteetin mutta lievän järjestelyn jälkeen istumapaikka näytti löytyvän kaikille. Toimitusjohtaja Juhani Pitkäkoski sukkuloi tapansa mukaan yleisön joukossa ennen kokousta ja vastaili kysymyksiin, hymyssä suin.

Vuotta aikaisemmin pidetyssä yhtiökokouksessa oli vakavat tunnelmat. Maailman talous oli syöksylaskussa, rahoitus täysin jäissä ja Venäjän rakennusprojektien pelättiin kaatavan koko YIT:n. Osakkeen kurssi oli 4,30 euroa. Nyt osakkeen kurssi oli 17,40 – nousua reilut 300 %:a. Kärsivälliset osakkeensa pitäneet ja rohkeat ostajat on palkittu ruhtinaallisesti. Henrik, Georg ja Karl-Gustav Ehrnroothin Structor S.A. osti itsensä YIT:n suurimmaksi omistajaksi 14,7 miljoonalla osakkeella. Helmikuussa 2010 Structor kevensi salkkuaan myymällä YIT:n osakkeita vajaalla 20 miljoonalla eurolla, noin 10 %:lla kokonaisomistuksesta.

Vuoden 2009 luvut esiteltiin:

- Liikevaihto putosi 12 %:a 3 452 miljoonaan.
- Liikevoitto putosi 36 %:a 166 miljoonaan.
- Tilauskanta putosi 14 %:a 2 774 miljoonaan.
- Osinko putosi 20 %:a 0,50 eurosta 0,40 euroon.

Miksi hallituksen puheenjohtaja Henrik Ehrnrooth kuitenkin kehui yrityksen johtoa ja koko yrityksen ketteryyttä?

- Liikevaihto kasvoi 18 %:a vuoden viimeisellä kvartaalilla (Q3/Q4 2009)
- Liikevoitto kasvoi 31 %:a vuoden viimeisellä kvartaalilla (Q3/Q4 2009)
- Tilauskannan pienentyminen loppui vuoden viimeisellä kvartaalilla
- Koko vuoden operatiivinen kassavirta oli investointien jälkeen 211 miljoonaa positiivinen. Konsernin nettovelat pienenivät 146 miljoonalla eurolla.
- Vuonna 2009 vaihdettiin toimitusjohtaja ja valittiin uusi “tiimi” johtoon,  “kokeneista YIT:n veteraaneista”.
- Hallituksessa vaihtui puheenjohtaja ja valittiin 3 uutta jäsentä

Yritys jarrutti voimakkaasti kun rakentaminen pysähtyi ja siirsi fokuksen heti kassavirtaan, erinomaisilla tuloksilla. Ratkaiseva ero kilpailijoihin nähden oli kuitenkin YTI:n kaasupolkimen käyttö nopeasti jarrutuksen jälkeen. Näin ketterää johtamista ja erinomaista yhteistyötä hallituksen ja toimivan johdon välillä näkee harvoin. “Meillä on hyvä balanssi strategisen suunnittelun ja taktisen suunnittelun välillä”. Vuorineuvos Reino Hanhinen sai erikoismaininnan hallitustyöstään ja pitkän kokemuksen tuomasta näkemyksestä “Kiitos, Reiska”.

Nopean reagoinnin ansiosta yritys vahvisti markkinaosuuttaan Suomessa noin 50 %:iin “omaperusteisten” asuntojen myynnistä. Asuntoaloituksia lisättiin jokaisella kvartaalilla. Myymättömien asuntojen määrä on pysynyt vakiona, noin 1000 asunnossa. Suomen rakennustoiminnan osuus liikevaihdosta oli 29 %:a ja liikevoitosta 41 %:a.

Venäjällä yritys teki loppuun ne 4 000 asuntoa, jotka olivat työn alla. Maine yrityksenä joka tekee lupaamansa loppuun asti on arvokasta pääomaa tulevaisuudessa. YIT on innovoinut Venäjän asuntokauppaan uusia rahoitusmalleja yhdessä Sberbank:in ja Nordean kanssa. YIT:llä ei ole rahoitusriskiä näissä malleissa.

Venäjällä tehdään edelleen suurin osa asuntokaupasta käteisellä ja asunnot ostetaan usein puolivalmiina “aihioina”, jotka jokainen sisustaa ja varustaa oman makunsa mukaan. YIT ohjaa omalla myynnillään kauppaa lähemmäksi valmiiksivarusteltujen asuntojen tasoa. Venäjän asuntovarantoa saatiin pienennettyä 1 931 asunnolla. Myynnissä olevia asuntoja oli vuoden lopussa 3 603 kpl. Uusien rakentaminen pääsi vauhtiin viimeisellä kvartaalilla jolloin aloitettuja asuntoja oli  567 kpl. Kansainvälisten rakentamispalvelujen osuus liikevaihdosta oli 10 % ja liiketappio 17,8 miljoonaa euroa. “Venäjälle emme myyneet tappiolla mutta Baltiassa myimme varaston tyhjäksi, tappiollakin”. Venäjän asiakassegmentti on venäläisten itsensä määrittelemä “economy” ja “economy plus”.

Kiinteistö- ja teollisuuspalvelut toi yritykselle 61 %:a liikevaihdosta ja 59 %:a liikevoitosta. Vuosi sitten epäiltiin yrityksen kykyjä ostaa ulkolaisia palveluyrityksiä Keski- ja Itä-Euroopasta ja saada kaupat kannattaviksi. Yrityskaupat ja ostettujen yritysten fuusiointi on sujunut erinomaisesti ja uusia ostokohteita katsotaan Keski-Euroopasta. Esimerkiksi Saksassa tämän sektorin markkinajohtajan markkina-osuus on noin 1 prosentti. Pirstaloituneet markkinat antavat  hyvän mahdollisuuden kasvulle tulevaisuudessa. Saksan palvelutoiminnan markkinoiden koko on noin 30 miljardia.

YIT on siirtänyt nyt painopisteen kannattavaan kasvuun. Liikevaihtoa halutaan lisää ja oman pääoman tuotto halutaan saada viimevuoden 10 %:sta takaisin 20 %:iin ja yli. “Hävettää esitellä tällaista sidotun pääoman tuottoa” sanoi Pitkäkoski, hallituksen puheenjohtajan lohduttaessa painottaen erittäin vaativia olosuhteita. Liiketoiminnallista ketteryyttä ja nopeaa reagointia tarvitaan jatkossakin. Kustannusrakennetta on trimmattu suunnitelmien mukaan.

Vanha halllitus valittiin uudelleen, Gran ja Herlin olivat estyneitä saapumaan kokoukseen. Kokousyleisö piti halllituksen koostumusta ja kokemusta erinomaisena. Yhtiön johdolle ja noin 250 avainhenkilölle sovittiin vanhan optiojärjestelmän sijaan osakepohjainen palkitsemis- ja sitouttamisjärjestelmä. Osakkeita on varattu tähän maksimissaan 750 000 osaketta per vuosi. Yrityksellä on jo omia osakkeita kolmen vuoden tarpeisiin. Tämä hyväksyttiin vähäisin soraäänin. Hallitus lupasi ettei palkitseminen tapahdu “kevyin perustein”. Tärkeimmät mittarit tulevat olemaan liikevaihdon kasvu ja sidotun pääoman tuotto.

Osakeannille ja omien osakkeiden hankinnalle saatiin hyväksyntä yritysostoihin ja henkilöstön palkitsemiseen.  Osakkeet voidaan myös myydä tai mitätöidä. Mikäli osinkoverotusta kiristetään, saattaa käydä niin että omien osakkeiden osto ja mitätöinti yleistyy.

Savonlinnasta saapunut delegaatio kritisoi suunitelmia rakentaa vapaa-ajan asuntoja Nälkälinnan herkkään maisemaan. Kuutiin pitkä alustus muttei varsinaisia kysymyksiä. Pitkäkoski totesi hankkeen olevan työn alla.

Kuluvalle vuodelle ohjeistetaan, että liikevaihto kasvaa ja tulos ennen veroja kasvaa merkittävästi. Tämä toistettiin useamman kerran.

Kokoustarjoilu tapahtui ennen kokousta ja koostui bageleistä, kahvista ja erinomaisesta smoothie-juomasta. Konsultti kiittää.

Konsultilla on ollut salkussa YIT:tä jo pitkään. Osa lisäostoista tuli ajoitettua optimaalisesti. Nyt olen keventänyt hieman (noin 25 %:a) vaihtamalla osan YIT:n osakkeista UPM:n osakkeisiin suhteella yhdellä kaksi + hivenen käteistä. YIT on edelleen vähintäänkin pitämisen arvoinen paperi. Kokoushetkellä osakekurssi 17,40 e.

YIT:n riskeinä voidaan nähdä korkotason huomattava nousu ja ostajien ostovoiman järkkyminen esimerkiksi työttömyyden takia. Venäjällä näyttävät fundamentit huomattavasti paremmilta kuin ennen ja Baltiassakin on näkyvissä elpymistä toimitila- ja hotellirakentamisessa. Yrityksellä on hyvät eväät menestykseen jatkossakin.

Kriittisiä näkemyksiä suomalaisen rakennusteollisuuden näkymistä ja asuntojen hinnoittelusta yleisemminkin löytää esimerkiksi KTT Peltomäen blogista www.piksu.net/artikkeli/ernroothit-myiv%C3%A4t-yitt%C3%A4-helmikuussa-suomen-asuntokuplan-huippu-l%C3%A4henee.

Kirjoittaja toimii liikkeenjohdon konsulttina Delta Freight Oy:ssä www.deltafreight.fi.

Korkein Oikeus antoi päätöksen, jossa allekirjoittajan katsottiin olevan vastuussa siitä, mitä hän isännöitsijäntodistukseen kirjoittaa. Ratkaisu on osa laajaa ongelmavyyhtiä, johon liittyvät niin pienet taloyhtiöt, isännöitsijöiltä edellytettävä pätevyys kuin talon teknisten ominaisuuksien hallitseminen.

Kun isännöitsijä voi saada taloyhtiöltä palkkiota ja isännöitsijäntodistuksen tulostaminen valmiista tiedostosta maksaa vielä erikseen esim. 40 euroa, kaikki muut kuin isännöitsijät pitävät varmaankin KKO:n päätöstä luonnollisena. Isännöitsijäin edusmies marisi, mistä hänelle puolestaan palkkaa maksetaan (vaikka kyseessä ei ollutkaan ammatti-isännöitsijä), mutta en usko isännöitsijöillä olevan sentään kanttia valittaa ihmisoikeustuomioistuimeen, mikä taitaisi ainoa muutoksenhakupaikka olla.

Sähköparranajokoneen mukana saattaa tulla paksu pumaska koneen käytöstä, jota ainakaan minä en jaksanut lahjakoneesta edes lukea - tunnetuin seurauksin. Autoilla on huoltokäsikirjansa, mutta kokonaisia taloa myydään puheella “hyvä talo se on”.

Erityisen kummallista on, että isännöitsijäntodistuksiin ei kirjata mitään kommentteja esim. putkiremontin tarpeesta vaan ainoastaan tehdyistä päätöksistä.

Vastaavasti kun Turussa tunnetusti hajoaa perustukset niin taloista kuin silloista, perustusten korjaustarve merkitään isännöitsijäntodistuksiin sanoilla “perustukset ovat tarkkailussa”. Talonpoikaisjärjellä voisi toivoa, että esim. talon kattokin olisi jonkinlaisessa tarkkailussa, siis vuotaako se ja onko se myrskyn jälkeen edes paikoillaan.

Roomalaiset sanoivat, että “ostaja varokoon“, mutta jos nyt leikisti kuviteltaisiin isännöitsijän olevan palvelualalla, en ymmärrä, miksi isännöitsijä ei voisi asunnon ostajaa valistaa peruskorjausten tarpeista yli sen mitä yhtiökokouksessa on päätetty. On nimittäin hyvä ymmärtää, että monella suomalaisella paikkakunnalla taloyhtiöitä on rakennettu vasta 1960 - 1970-luvuilla, joten suinkaan kaikilla ihmisillä ei ole täyttä käsitystä putkiremontin tuomista haitoista asumiseen tai remontin kalleudesta.

Julkisuudessa on valiteltu sitä, miten KKO:n päätös vaikeuttaa pienten taloyhtiöiden toimintaa. Tämänkin asian näkisin osana laajempaa kokonaisuutta. Taloudellisia intressejä on pienissäkin asunto-osakeyhtiöissä ja hallituksen vastuuta ei mitenkään voi tehdä tekemättömäksi tai siirtää yhtään minnekään. Oman kokemukseni mukaan jo hyvinkin pieneen taloyhtiöön (kokonaispinta-ala vastaava kuin KKO:n päätöstä koskevassa huoneistossa) saa ammatti-isännöitsijän, kun osaa etsiä.

Tilintarkastajien pitäisi tarkastaa myös taloyhtiön hallinto, mutta käytännössä tarkastus on peräti muodollinen. Tämän sanon ko. tehtävässä olleena.

Voi olla, että muotoseikkojen kirjaimellinen noudattaminen on rasite pienelle as.oy:lle, mutta niin pientä taloa ei olekaan, etteikö sen teknisestä kunnosta huolehtimisen pitäisi olla yhtiön hallituksen, isännöitsijän, huoltoliikkeen ja tilintarkastajien erityisen huomion kohteena. Pohtia sopisi esim. sitä, monellako isännöitsijällä on teknistä koulutusta.

Sijoittamisen perusteissa tuli taloyhtiöt jo käsiteltyä. Tällä ja ensi viikolla puhun metsästä, ja sekin näkyy vain kirjautuneille käyttäjille.

Arvopaperin uutinen.

Olen jo omaan kyllästymiseeni asti jauhanut tekstiä Suomen asuntomarkkinoiden tilanteesta. Asia koskettaa minua siksi, että tämä asuntokupla vaikuttaa suuresti tulevaisuuteeni Suomessa..., jos siis täällä asun.

Arvopaperin uutisessa siis kerrotaan, että Henrik Ehrnroothin määräysvallassa ollut yhtiö on myynyt YIT:n osakkeita, joita se aloitti ostamaan vuoden 2008 lopulla. Sitten myöhemmin keväällä sattui tapahtumaan niin kivasti, että valtio sopivasti laittoi ASP-lainapumpun ihan sattumalta tykittämään ja jakoi ilmaista rahaa.

Oletan siis, että sisäpiirillä on sellaista informaatiota, jota minulla ei ole, ja siksi tällaiset liikkeet ovat tärkeitä....

Täytyy myös sanoa, että FIM tekee todella hyvää ja mielenkiintoista analyysiä sisäpiirikaupoista Itse arvostan tällaista todellista informaatiota!

Muut käänteen merkit, joita mielestäni kannattaa pitää silmällä:

(1) Suomen kauppataseen kääntyminen negatiiviseksi: tämä olisi merkki siitä, että Suomi elää täysin velaksi ja teollisuuden kilpailukyky on mennyt hintatason noustessa, kun samalla on velaksi kulutettu.

(2) 3-kuukauden Euriborin kääntyminen selvästi nousuun: tämän jälkeen viesti siitä on selvä, että kohta ei enään saa halvalla rahaa pankista.

(3) Tuloveroasteen korotus, joka tapahtuu todennäköisesti samaan aikaan voimakkaasti, kun korotkin ovat jo korkealla.

Tarkennuksena vielä siihen mitä käsitän Suomen asuntokuplalla:

En todellakaan ajattele, että Kemijärvellä, joku omakotitalo olisi kuplassa, Suomen asuntokupla suurimmalta osalta, koskee PK-seutua. Toisaalta asuntohinnat pitää suhteuttaa aina, jokaisen alueen fundamentteihin ja väittäisin, että asuntokupla koskettaa myös muitakin alueita kuin PK-seutu. Esim. USA: asuntokuplasta ajateltiin, että se kosketti vain joitakin osavaltioita (kts. tämä). On asuntokuplalle aivan normaalia, että koskee vain jotain osaa maasta, jossa kysynnän ajatellaan tulevaisuudessa kasvavan taivaisiin.

Miksi yleistän Suomessa yhä kasvavan asuntokuplan Suomen asuntokuplaksi? Kun velaksi eläminen Suomen kasvukeskuksissa loppuu, jotka ovat kasvukeskuksia juuri tuon velaksi elämisen vuoksi, lainojen vakuusarvot romahtavat, rahanjako kiristyy, kulutus vähenee, kuntataloudet ja valtio joutuvat kriisiin, verot kasvaa jne. jne. Talouden voimat ovat hitaita, mutta niillä on tapana kertautua...

Mielestäni Suomen tilanne kuitenkin jotenkin muistuttaa samanlaista tilannetta kuin Japani 1980-luvun lopulla. Arvostukset eivät tosin ole onneksi yhtä korkealla, ainakaan vielä... Siksi tämä graafi on myös informatiivinen.

Japanissa kupla oli alueellinen.

USAssa kupla koski vain tiettyjä osavaltioita.

Sekä notkahdus että halkeama näkyvät paljaalla silmällä

Turun kaupunkin kaupungin asiat eivät ole muutenkaan mitenkään hyvin, johon kirjoituksessani / 25.1. viittasin.

Tilannetta pahentaa se uskomaton tapa, jolla kaupungin rakennustoimen on annettu huseerata. Lähimenneisyydestä löytyy niin taidemuseon peruskorjaus, kompostointilaitoksen rakentaminen ja nopea purkaminen kuin myös oheinen hovioikeuden päätös.

Turkulaisten murheenkryyninä on tasaisin väliajoin ollut vuonna 1975 avattu yksisuuntainen ja 3-kaistainen Myllysilta. Myllysillalta pohjoiseen menee Koulukatu, joka jatkuu Valtatie 8:na aina Oulun eteläpuolille saakka.

Olen asunut aiemmin 15 vuotta Koulukadulla, ja ko. kadun satoja metrejä pitkät ruuhkat kello 7.30 ja klo 16 jälkeen ovat tutut.

Tällä hetkellä Turussa mietitään naama valkeana maanantain tuloa. Uudehkosta teatterisillasta ei ole tässä tilanteessa yhtään mitään apua.

Mihinkään erityiseen vahingoniloon ei ole aihetta muuallakaan maassa, jossa normaalitalven takia junavuoroja perutaan, laivat seisovat jäissä ja talojen kattoja sortuu.

En tiedä, onko yleisesti kysymys “juustohöylästä” vai joka portaassa tapahtuneesta pienestä vilpistä ja velvollisuuksien laistamisesta, mutta joka tapauksessa vahinkojen korjaaminen tulee maallemme kalliiksi.

Lähestyn tilannetta pääkaupunkiseudulla asuvan alta kolmekymppisen kannalta. Oletuksena on asunnon etsiminen Espoosta jossa ASP-lainan yläraja on 125 000€ jolloin omasäästöosuus tulee olla 15000€ ja kohteen hinta 140000€. Lainan saa maksimissaan 25v ajalle ja kuukausierä 3% korolla on 593€ ja 5% korolla 731€. En ota lukuun nyt 3000€ palkkiota jolla yritetään tahattomasti vaikeuttaa nuorten asunnon hankintaa.

Jostain syystä Kirstinharju 9-11 tarjonta on runsasta. Löytyisikö sieltä ASP-säästöjen loppusuoralla olevalle alta kolmekymppiselle kohtuuhintaan asunto? Hoitovastike näyttäisi olevan ok. Vesimaksu 16€ korkeahko. Yksiöiden neliöt asiallisia, mutta kaksioiden kuuttakymmentä hipovat ehkä turhan suuria. Suurta remonttia taloyhtiöön ei ole vielä tehty. 1972 rakennetussa talossa se lienee alle kymmenen vuoden kuitenkin tulossa. Nykykustannuksilla se tietäisi jopa viidenkymmenentuhannen lisämenoa.Hankintahinta olisi ASP-lainan rajoissa. 125000 riittäisi kaksioonkin. Yksiö 90000 ja kaksio jopa 100000. Maksimilainan omasäästö olisi 13900.
 

Miten nuori sitten kerää tuon säästösumman. Ehkä kotona asumalla ja töissä käymällä mikäli töitä on. Kahdessa vuodessa ja kahdeksassa neljänneksessä 14000€ 1750€/neljännes eli 583.33€ kk. Todellisuudessa omasäästön tulisi olla jo realistisuuden kannalta luokkaa 19200€ joka edellyttäisi 800€ kuukausisäästöä. Tuon verran asumiseen menisi siinä omassakin. Jonkunlainen maitohappotesti siis.

Jos käteen jäävät tulot ovat 1700€ niin...  Jarkon asuntoblogia koroista odotellessa.

Rikistä http://www.finanssivalvonta.fi/fi/Tiedotteet/Arkisto/Rata_tiedottaa/Documents/Rata_tiedottaa_052007.pdf

Alla muutama linkki asumisesta ja siitä miten tähän on tultu.

http://www.stat.fi/tup/tietoaika/ta_03_04_asuntojen_hinnat.html

http://www.vatt.fi/file/vatt_publication_pdf/k221.pdf

http://hsepubl.lib.hse.fi/FI/ethesis/pdf/12056/hse_ethesis_12056.pdf

Vuonna 2004 olin suuresti itseäni paremmassa seurassa. Ensin puhui maaherra (onneksi lyhyesti) ja sitten tulevaisuudentutkija (valitettavasti sitäkin pidempään). Kumpikin puhui samasta aiheesta turkulaiselle yleisölle, nimittäin siitä, että Turku on ihan vallan kauhian pali hienompi paikka kuin kukaan ulkopuolinen ymmärtääkään.

Alustuksista on sanottava, että ikävästi kävi mielessä, mitä silloinen Länsi-Suomen maaherra mahtoi Tampereella sanoa. Tulevaisuustutkijan esitys oli tyypillistä päivystävän dosentin puhetta. Yleisöä miellyttäviä mielipiteitä kuorrutettiin oppiarvolla, mutta paljon pulinan kyytipojaksi oli olemattomasti faktoja.

Linkissä on toisen tutkijan näkemys, jonka mukaan Turku on pahiten taantuneita kaupunkeja Suomessa. Koska olen luullut, että tutkimuksen kohde voi olla vain menneisyydestä saatu kokemusperäinen tieto tai edes jotenkin kokemuksella verifioitava mallinnus, puhun nyt vain menneisyydestä enkä tulevaisuudesta.

Ikäviä faktoja Turusta:

- asuntopolitiikkaa ei olisi voinut enää huonommin hoitaa. Okt-tontteja on ollut ajoittain kohtuuttoman niukasti, mutta vuokra-asuntoja kaupunki omistaa niin paljon, että kaupungin tilintarkastajat ovat kiinnittäneet huomiota ko. omaisuusmassaan liittyviin epävarmuustekijöihin. - Turussa lienee väkilukuun nähden eniten tiedekorkeakouluopiskelijoita (n. 25.000). Kovin mitättömästi tämä sakki on mitään talouselämälle tuottanut.

- Turusta on hävinnyt melkoinen tekstiiliteollisuus (miksi ihmeessä siitä the Finnish designista aina höpistään, kun totuus on höpinöitä paljon synkempi). Elintarviketeollisuudelle on käynyt suunnilleen samoin ja telakkateollisuuden alasajoa itseni kaltaisten sivistymättömien poliittisen eliitin ulkopuolisten ihmisten joukossa on pelätty jo pitkään. Virallisesti Turku toki panostaa edelleen meriklusteriin, minkä keskeisin osaamisalue lienee merimuseo.

On selvää, että edellä olevan kaltainen inhorealismi ei mitään uutta saa aikaiseksi. Se tosin ei ole varsinainen toimenkuvanikaan, vaan arvioida muitten uutuuksia ennen kuin erehdyn niihin rahaani tuhlaamaan. Mutta toisaalta sellainen totuuden kieltäminen, mitä Turussa harrastetaan, ei liioin johda muuhun kuin ikäviin yllätyksiin, joihin ei ole haluttu varautua.

Siitä missä Turun Helsingin-väylä ja rautatie ylittävät Aura-joen, näkyy etäällä nuo hylätyt viljasiilon rumilukset, joitten purkamisesta kiistellään. Museoviranomaisten mielestä ne tietysti sopivat maisemaan kuin nenä päähän. Muuta nähtävää ei ole Turun hienoimmalla rakentamattomalla ~neliökilometrin kokoisella alueella, mikä ilmenee linkin kartasta - jaa, mutta onhan siellä liekkimaja!

Uusi asuntosijoitusrahasto houkuttelee piensijoittajia 26.8.2009

Asuntoihin sijoittavat rahastot koko kansan ulottuville 26.8.2009.

Parilla tonnilla asuntosijoittajaksi 7.10.2009: "...eduskunta poisti loputkin käytännön esteet aiemmin tänä vuonna," ja "Sinnemaan mukaan rahasto ei lähde pelaamaan asuntojen arvonnousulla." Artikkelissä myös kerrotaan, että rahaston hallinnointi palkkio on 0.5 % ja tuottotavoite euribor + 1 %, eli siis otetulle riskille (joita on useita mm. likviditeettiriski) saisi käytännössä noin 0.5 % palkkion...

Vuokraturva aloittaa sijoitusasuntojen myynnin 23.10.2009: "...Haluamme  vain tuoda esiin, että nyt saattaa olla otollinen aika keventää
asuntosijoitussalkkua esimerkiksi 20-25 prosentilla, ja kotiuttaa samalla  voittoja."

Järki jätti asuntokaupan: "Ostetaan melkein mitä tahansa"5.1.2010.

Kylläpä ihmettelen maailmaa suuresti. Ensin tehdään asuntorahasto, jonne ensin piensijoittajat voivat sijoittaa, ja sitten alle  puolessa vuodessa vuokratuotot ovat kääntyneet laskuun ja kerrotaan seuraavaa: "Kun sijoitusasuntoja on ostettu jopa 60-80 prosentin velkavivulla, vaarana on, että moni saa näpeilleen."

Siis ihanko oikeasti... Miksi tällaista asiaa ei kerrottu tarpeeksi selvästi siinä vaiheessa, kun piensijoittajille lanseerattiin uutta rahastoa. Kannataa lukea täältä itse vaikka Quarum Asuntoturvan III Ky rahaston sijoitusmuistio, jossa kerrotaan sivulla 10 seuraavaa: "Vieraan pääoman osuus kokonaisinvestoinneista voi vaihdella välillä 30 % - 75 %."

Aiheesta keskusteltiin täällä.Piksussa siis...

Mitä tässä on tapahtunut?

Suomen valtio on monella tavalla tukenut asuntosijoittamista ja asuntojen varallisuusarvoja. Asuntosijoittamista on helpotettu ja ensiasuntojen ostajille on annettu ilmaista rahaa 3000 euroa (kuten esim. itse sain). Tämä on ollut lyhytnäköistä. On luotu politiikka, joka hetken aikaa tukee talouskasvua aina sen verran, että itse poliitikot pääsevät seuraavalle kaudelle (Ruotisin keskupankkissa ollaan kuitenkin samasta aiheesti huolestuneita, vaikka Suomessa ei kuulu juurikaan mitään). Suomessa tapahtuu tavallisen kansalaisen osalta todella tärkeitä asioita, mutta Suomen pankki tekee aika vähän??? Mitkä ovat Suomen pankit kytkökset nykyään poliitikkoihin? Miksi Suomen pankin tiedotus ei yritä rauhoittaa markkinoita?

Asuntojen kysyntä ja vuokrien kasvu on yleisesti OLETETTU olevan muuttujia, jotka prosentilla X jatkavat kasvuaan aina hamaan tulevaisuuteen. Selvää kuitenkin on, että asuntojen kysyntä voi yllättävästikin vaihtua ja riski on suuri. Nuorisotyöttömyyden lisääntyessä asutaan pidempään vanhempien luona jne. Tämän remppa/asuntobuumin aikana työvoima on myös pääosin tullut Baltiasta, jotka toki asuvat jossain ainakin osan aikaa... Kun tämä PK-asuntojen kupla pamahtaa silmille nämä kaverit myös varmaankin muuttavat jonnekkin ja asuntojen kysyntä vähenee..jne. Kierre lähtee liikkeelle.

Anyway.. Suomeen saatiin jonkinlainen asuntobuumi ja euforia.Asuntoja ostavat sijoitusasunnoiksi monet, jotka eivät alaa tunne ja tekevät sen vieläpä lainarahalla. Markkinoilla on siis täydelliset merkit spekulaatiosta ja halvasta rahasta, jotka ovat olleet historiallisesti oleet ne tekijät, jotka ovat määrittäneet kuplan. It-kuplan aikana kansa jonotti IT-osakkeita, ja nyt jonotetaan yksiöitä...

13.5.2009  jo uumoilin alkavaa kuplaa.

Mitä seuraavaksi tapahtuu?

Selvää on, että musiikki loppuu jossain vaiheessa ja korot tulevat olemaan huomattavasti korkeammat jossain vaiheessa. Nyt vuokrat näyttävät jo laskevan ja laskevat vielä enemmän, kun asuntokuplan talousvaikutus laimenee. Tuottojen laskiessa ja korkojen noustessa alkaa velkavivulla toimiville asuntosijoittajille jäämään pelkkää turskaa. Myynnit alkavat ja kierre alkaa, ja pahenee, kun itse sijoituskohteen arvo alkaa mennä lähelle lainanmäärää.

Laskun/romahduksen alkaminen riippuu monesta tekijästä: kauanko euforia kestää, alkaako todellinen kasvu, ja kuinka korkeat korot ovat? Jos euforia jatkuu ja rahaa saa halvalla saattavat hinnat kuitenkin lyhyellä aikavälillä jopa nousta... Jos hinnat pysyvät paikoillaan tai eivät laske pitkällä aikavälillä, myönnän virheeni ja olen todella yllättynyt...

Osakesijoittaja

Pankkien taseissa saattaa olla jo skeidaa. YIT:n 44.69 P/E-luku saattaa olla myös hieman haastava pitkällä aikavälillä, koska asuntoja ei varmaankaan samalla katteella loputtomiin myydä... Jos asuntomarkkinoilla on kupla, vaikuttaa se se myös Suomalaisten yhtiöiden osakkeisiin. Viimeisin Suomen talousdata saattaa jopa yllättää varallisuuskuplan talousvaikutuksen johdosta.

Kijoituksessa viitataan esim. Vuokraturvaan ja Asuntoturvaan liittyviin asioihin, mutta Asuntoturva kuuluu Vuokraturvan kanssa samaan yhtiöryhmään (kts. linkki). En sitten omista YIT:n ja pankkien osakkeita tällä hetkellä, mutta lyhyeksi saatan kyllä jossain vaiheessa myydä... Kaikki tässä esitetyt näkemykset ovat kirjoittajan mielipiteitä. Kirjotta itse omistaa yksiön pk-seudulla.

Korot ovat alhaalla ja pienet ja keskisuuret asunnot menevät käsistä. Uusia asuntoja valmistuu kuitenkin ennätysvähän  (ks. alla oleva tilasto)

Uudisrakentamisen volyymi supistui Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan elokuussa 28 prosenttia vuotta aiemmasta. Asuinrakentamisen volyymi väheni 27 prosenttia ja muun rakentamisen volyymi 29 prosenttia.

Eipä ihme että myytävien asuntojen reaalihinnat ovat korkealla ja rakennusyhtiöt takovat kohtuullista tulosta. Harmi vaan kokonaistalouden kannalta - asuntoja olisi pitänyt tehdä enemmän. Viime vuoden lopun jarrutus oli rakennusteollisuuden osalta liioitellun voimakas.

Lähde: Tilastokeskus: findikaattori.fi/59/

http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=2009/09/25575

Veronmaksajain Keskusliiton lakiasiainjohtaja Vesa Korpela ei pidä verovähennystä korkojen alhaisuuden vuoksi kovinkaan merkittävänä eikä usko asuntojen hintojen laskuun. Hän pitää kysynnän ja tarjonnan välisiä vaihteluita suurimpana asunnon hintaan vaikuttavana tekijänä.

Minulle jää jutusta kysymys onko hän vähennyksen poistoa vastaan ja argumentoi asiaa kiihkottoman järkevästi. Vähättelemällä vähennyksen merkitystä vähenys saisi jäädä?

http://www.taloussanomat.fi/omatalous/2009/09/08/nain-menettaisit-tuhansien-eurojen-verohyodyn/200919625/139?pos=2

Taloussanomien artikkelissa lasketaan menetyksiä. Eikö asiassa nähdä mitään hyvää? Ehkä kirjoittajalla on vähennykset käytössä ja asunnon arvo noussut reilusti.

http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2009/09/08/valittajat-vuokrat-nousisivat-asuntokauppa-hyytyisi/200919621/139

Ymmärrän välittäjien huolen. Toisaalta useasti asuntonäytöllä välittäjä on vähätellyt hintaa. - Eihän se paljon ole parillekymmenelle vuodelle. Ja isommasta lainasta saatte sitten täyden verohyödyn.

Just. En ihmettele ettei kansanedustajilla ole kanttia. Kukaan ei halua olla se kusipää joka vaikeuttaa elämää. No. Tuskin se vähennys kerralla pamahtaisi pois. Itse ajattelisin niin, että vaikka 2010 jälkeen myönnetyistä lainoista ja 2015 jälkeen tehdyistä kaupoista myyntivoiton vero. Jäisi viisi vuotta aikaa vaihtaa.

Harmi ettei tunnuta ymmärtävän ratkaisun tervehdyttävän asuntomarkkinoita. Ajattelen lähinnä jälkikasvua. Vai pitääkö asunnon olla eläkekertymän suurimpia nimittäjiä asunnon arvonnousun vaikutuksesta?

Onhan se ymmärrettävää arkajalkojen maassa, kun on aina jauhettu, että asunnossa arvo säilyy toisin kuin pörssissä. Pitää saada pitää edes se asunnon arvonnousun mahdollisuus, jos ei uskalla sijoittaa. Valitettavasti se asunto ei ehkä kuitenkaan ole se varma sijoitus. Täytyy muistaa ettei siitä maaltamuutosta niin kauan ole. Niitä lähiöitä peruskorjataan nyt, eikä sekään ihan halpaa ole.

... http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2009/07/15/yksioiden-hinnat-nousivat-korkeammalle-kuin-koskaan/200916338/139

Miten tässä näin kävi? Vuosia sitten arveltiin, että yksiöt ovat katoava tuote asuntomarkkinoilla. Pidettiin selvänä, että ihmisten vaurastuessa kaksiot ovat pienimpiä asuntoja joita halutaan. Sinkkukin haluaisi erillisen makuusopen. Maamme asumisneliöt henkeä kohti olivat euroopan ahtaimpia. Yksiöt olisivat ostajalle taloudellinen itsemurha. Niistä ei pääsisi eroon kuin yhdistämällä suurempaan huoneistoon.

Ehkä kyse oli kuitenkin enemmän toiveista kuin todellisuudesta. Eihän suomalaiset vaurastu kuin perimällä ja asunnon hankkimalla. Hankkimalla asunnon johon on varaa. Eikä sinkulla yleensä ole varaa kuin yksiöön. Kun sinkku tapaa toisen sinkun saa kahdella yksiöllä yleensä kolmion. Kukas niitä kaksioita sitten? Eronneet yhteishuoltajat...

Päätelkää itse ja paljonkohan tämänkin tutkimuksen tekeminen maksoi?

http://www.huutokaupat.com/uploads/files/326/709.pdf

Jos olisit myymässä kiinteistöä maksaisitko tällaisesta? Paljonko painoarvoa oikeudessa riitatapauksessa?

On hämmästyttävää kuinka vähän tällaista kyseenalaistetaan. Joku ajankohtaisohjelma teki jutun jokunen aika sitten. Ymmärsin tuotteen olevan vakioitu joidenkin kiinteistönvälitysyhtiöiden palveluun. Mahtoiko olla jopa niin ettei kohdetta oteta myyntiin ilman tarkastusta.

Itse tiedän pari tapausta jossa on vedottu siihen ettei rakenteisiin kajottu. Kummassakaan toimeksiantaja ei ollut kieltänyt, jos ei pyytänytkään.

Arveluttavaksi toiminnan tekee juuri tuo, että asiantuntija jonka pitäisi tajuta toimenpiteen merkitys ei vaadi rakenteista otettavia näytteitä. Liekö sitten hintakysymys.

Yritys myy vakuutusta piilevien virheiden varalta. Mielestäni vakuutussumma on alhainen, kun ottaa huomioon millaisia korvaussummia on tullut maksettavaksi ja kaupanpurkukaan ei ole ihan helpoimpia menetelmiä, kun ottaa huomioon niihin sisältyvät korot ja vahingonkorvaukset.

Toimitilojen vajaakäyttöisyys on esim. Turun seudulla jo samalla tasolla kuin 1990-luvun alun vaikeimpina vuosina.

Toimistotiloissa tilanne on pahin. Espoossa vajaakäyttöaste on toimistotiloissa 14 %; Helsingissä, Vantaalla ja Turussa noin 8 %. Catellan näkemyksen mukaan tilanne on kuitenkin pahin Turussa, sillä oletetaan, että pk-seudulla kysyntä elpyisi helpommin kuin Turussa. Lähteet: Catellan antamat tiedot ja alla oleva linkki.

Lopuksi pari suurpiirteistä kommenttia asuntomarkkinoista.

1990-luvun alun pahimpinakaan vuosina en muista kiinteistövälittäjien puhuneen mistään muusta kuin kysynnän voimistumisesta, elpymisestä, vilkastumisesta ja vahvistumisesta. Kun nämä lausunnot yhdistäisi, näkisi asuntomarkkinoitten tilan kehittyneen aina vain parempaan suuntaan koko 1990-luvun alun ajan.

Noista vuosista lähtien en ole hirveästi luottanut sellaiseen tiedottamiseen, joka ainakin silloin oli todistettavasti pelkkää systemaattista valehtelemista.

Nyt on puhuttu asuntopulasta.

Jos on niin, että Helsingissä ja Espoossa hinnat nousevat (painetta lienee juuri siellä), se tarkoittaa vain 15 % Suomen asuntojen markkinoista. Loput 85 % suomalaisista voi asua vailla huolta tietoisina siitä, että ensi talveksikin on katto pään päälle.

Ja mitä tulee pk-seudun tonttitilanteeseen, niin jo valmiiksi kaavoitettuja tontteja on riittämiin. Mikäli Helsingissä sovellettaisiin samaa asukastiheyttä kuin Pariisin ydinalueilla, lähes koko Suomen väestö mahtuisi pelkkään Helsinkiin. Espoo ja Vantaakin voitaisiin jättää hirvien, peurojen ja muiden metsäeläinten asuttamaksi.

Linkki

Turkulainen uudiskohde päärautatieaseman vieressä. Naapurit eivät häiritse paljolti tyhjissä taloissa. Juuri sen takia turkulaisjuristi järjesti alueelta panttivangille sellin 2 viikoksi.

Varoitus: tässä kirjoituksessa saattaa esiintyä pientä katkeruutta ja oma lehmä on ojassa

Piksussa tehdyn kyselyn perusteella 80 % sen lukijoista uskoo asuntojen hintojen laskevan syksyllä. Toisella neljänneksellä vanhojen asuntojen hinnat kuitenkin kääntyivät nousuun (kts. Pekan kirjoitus). Tälle voidaan löytää seuraavia selityksiä:

(1) Halpa raha: euriborit ovat ennätyksellisen alhaalla (halpa raha johtaa usein kupliin): lyhyellä horisontilla omistusasuminen näyttää vuokra-asumista halvemmalta ja sijoitusasuntojen tuotto kohtuulliselta.

(2) Sijoittajien ostot (spekulonti liittyy kupliin)

(3) Tarjonnan ohuus: asuntoja on vähän tarjolla, jolloin harvoista asunnoista on suuri kilpailu. Tämä taas nostaa hintoja. Jos vain työ on, voi oman asunnon hankkia helposti pitkällä laina-ajalla, koska korkotaso on matala ja se oletetaan matalaksi pitkälle tuleveisuuteen. Kalliit asuntojen hinnat kaunistavat reaalitalouden lukuja niiden hintojen tukiessa kulutusta rakennusyhtiöiden ja pankkien tehdessä hyviä tuloksia, joten tähän on täysi motiivi pyrkiä. Valtio jopa tukee käteisellä uuden asunnon ostoa. Itse tosiaan olen oikeutettu tuohon ilmaiseen 3000 euron rahaan, mutta pidän sitä järjettömänä. Tämä on siis kansankapitalismia kauneimmillaan; osakkeen omistajat hyötyvät korkeista hinnoista, mutta tavalliselle suomalaiselle työntekijälle ja nuorelle tilanne ei ole edullinen.

***

Miksi sitten juuri vanhojen kerrostalojen hinnat nousevat?

Itse olen asuntoa etsinyt Espoon alueelta ja aika vähän on tarjolla. Asunnot myydään välillä jo ennen ensinäyttöä. Jos etsii alle 50 neliön ja kohtuu hyvä kuntoista kämppää, tilanne on vaikea. Jos etsii alle 40 neliön yksiötä, tilanne on toivoton. Ikäiseni nuori (25v) saa normaalisti kohtuu tuloilla noin 130 000 euroa lainaa pankista (pari vuotta sitten tilanne oli toinen). Säästöjä voi olla esim. 20 000 euroa. Tämä on johtanut siihen, että alle 150 000 eurolla ostetaan mitä vaan skeidaa, koska "omistusasuminen on kuitenkin halvempaa." Tämä selittää miksi uusien asuntojen hinnat laskevat, mutta vanhojen nousevat. Asutaan siis siellä missä voidaan, kun asuntoja on vähän tarjolla. Kerrostalojen hintojen nousua voisi ehkä paremmin selittää vanhojen koirankoppien kasvaneella kysynnällä.

***

Onko sitten asuntosektorilla kupla?

Kupla on aika vaikea määritellä. Voidaan kuitenkin sanoa, että nykyiset asuntohinnat näyttävät perustuvat asuntosijoittajien aktiivisuuteen ja omistusasumisen edullisuuteen. Nämä molemmat perustuvat halpoihin korkoihin, joten jos korot joskus nousevat korkealle, on Suomessa täysi hulabaloo päällä. Tämän lisäksi tulevaisuudessa odottaa erittäin todennäköiset verojen korotukset.

Pysyykö sitten asuntojen asuntojen tukeva kysyntä sitten aina samana ja jopa kasvavana. On ainakin kaksi selvää tekijää, jotka vakuttavat asiaan:

(1) Itse olen alkanut harkitsemaan takaisn ulkomaille lähtöä. Asuntojen hintataso on muuten yksi tärkeä tekijä osaamisen ja työvoiman kansainvälisessä kilpailussa, mutta asian järjetön puoli on se, että korkeat asuntojen hinnat väliaikaisesti kaunistavat pörssiyritysten tuloksia ja BKT-lukuja.

(2) Jos nuorisotyöttömyys myös jatkuu samanlaisena, asutaan pidempään kotona jne.

Lopulta kysyntä siis saattaa lähteä laskuun, ja jos samalla korot ja verot nousevat, voi se johtaa asuntosijoittajien myynteihin ja lopulta hintojen huomattavaan pudotukseen. Tällainen tilanne voi olla mahdollinen, jos esim. muun maailman talous lähtee kohtuulliseen kasvuun, mutta Suomi laahustaisi perässä.

Vai mikä muu voisi selittää oheisen Tilastokeskuksen kuva.
Siinä on verrattu vanhojen ja uusien asuntojen hintakehitystä vuodesta 2005.

 

Uusia asuntoja ei valmisteta ja vanhat ovat loppumassa - tämänkö on selitys

Ajatuksena etsiä asunto kaksio. Äkkiseltään uusissa ja vanhoissa tuntuisi olevan hinnoissa eroa. Todellisuus voi olla toinen. Remontit voivat tehdä vanhemmasta kohteesta lähes uuden hintaisen eikä se silti vastaisi uutta. Toki rakenettu ympäristö on se mikä on ja silläkin on hintansa. 

Hinnoittelu reilusta 150 vajaaseen 200 tuhanteen. Onko kalliimmassa laskettu remontin hinta sisään ja halvimmassa ei? Kaikki ovat kuitenkin velattomia hintoja. Ei selviä onko kyse perinteisestä vai pinnoituksesta. Perinteinen on kuitenkin ainoa johon taloyhtiö saa täyden vakuutuksen. Kyse samasta kadunpätkästä ja samaan aikaan rakennetuista vierekkäisistä taloyhtiöistä joiden talot ovat toistensa kopioita. Alunperin ARAVA-tuotantoa luulisin.

Leikitään, että 100 000 saisi lainaa ja omaa olisi 42 000. Tarjous olisi mennýt läpi ja jäätäisiin odottamaan remontin laskua. Tullee olemaan 40 000 luokkaa. Halpa asunto? Eikä olisi viimeinen remontti yhtiössä. Eikä valtion korjausavustus yhtään ainakaan laske hintoja kuten lehdet ovat viimeaikoina uutisoineet.

Koska kyse on jälkikasvusta voin odottaa. Mahdollisesti 2011 140 000 riittää velattomasta ja remontoidusta kaksiosta. Tai sitten ei.

Piti muokata 15.7 tajutessani ettei linkin haku toimi. Kohde löytyy etuovi.com jousenkaari osoitteella. Aika erilaisia ilmoituksia välittäjät saavat aikaiseksi tiedoillaan.

 Suomen pankin mukaan rahalaitosten kotitalouksille myöntämien asuntolainojen kanta oli helmikuun lopussa 63,1 mrd. euroa ja vuosikasvu oli helmikuussa 12,2 prosenttia. Asuntolainojen määrä on vain 23% kotitalouksien omistamien asuntojen kokonaisarvosta (Tilastokeskuksen mukaan: 271 mrd), mutta kasvu on kovaa.

Vaikka meillä on siis varsin vähän asuntolainoja, on 12% vuosikasvu näin laman keskellä huolestuttavaa. Asuntojen reaaliarvot ovat varsin korkeat - lähes yhtä korkeat kuin 90 luvun laman pahimpina kuplavuosina (lähde tilastokeskus: asunnot), mutta lainaa otetaan silti suurella innolla. Miksi näin? Selistys löytyy alhaisesta korkotasosta ja pankkien tarjoamista pitkistä takaisinmaksuajoista.  On varaa ottaa lainaa kun kuukausittaiset lainanhoitoerät ovat pieniä.

Mitä tapahtuukaan jos inflaatio jossakin vaiheessa kiihtyy ja keskuspankki kiristää korkotasoa? Huonostihan siinä käy. Lainanhoitokulut nousevat ja seurauksena on harmia monelle perheelle. 

Suomen asuntokupla ei ole puhjennut samalla tavoin kuin USA:ssa eikä meillä ole tapahtunut vastaavan suuruista korjausliikettä. Asuntojen hinnan laskulle olisi ollut enemmän tilaa. Nykyinen asuntojen hintataso tukeutuu nopeaan asuntolainakannan kasvuun, eikä asuntojen hintaralli taida olla todennäköinen vaikka lama hellittäsikin.

Asuntosijoitusten suhteen kannattaa siis olla varovainen - vain hyvin valittu asuntosijoitus tuottaa tulosta.

http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=2009/06/23140

Mahdollista pääkaupunkiseudulla? Miksei, kun katselee joidenkin lähiöiden hintapyyntöjä. Varsinkin, kun useissa -60 - 70 luvulla tehdyissä kohteissa ovat remontit vasta valmisteilla ja harkinnassa.

Olin yhtiökokouksessa jossa eräs vanhempi asukas totesi. - Mitä niitä korjaamaan. Ei niitä putkia hautaan voi viedä kuitenkaan. Ja tuolla korjaussummalla rahoittaisi vesivahinkokorvauksia kymmeniä vuosia.

Voiko tuohon oikein sanoa mitään. Totta on, että remontti maksaa noin puolet tämän hetkisestä myyntineliöhinnasta.

Kun KL:n jutussa mainittiin, että maakunnan remppa voi olla kalliimpi kuin asunnon hinta niin onko järkeä. Hyvä kysymys. Autojakin korjataan myyntiarvoa korkeammilla summilla koska niillä saattaa olla käyttöarvo.

Korjausavustuksia on kuulemma jaettu sellaista tahtia, että rahat on kohta loppu. Syksyllä tarjotaan ehkä eioota.

Pitäisikö asunto-osakkeita tarkastella siinä kuin muitakin osakkeita? Olisiko tuo yleishyödyke jonka hankkii moni sellainenkin joka ei edes kuse osakkeiden suuntaan asetettava samalle viivalle muun sijoittamisen kanssa

Eräässä talousmediassa kauhisteltiin nykyistä tilannetta. Yksityiset ihmiset mokomat omistavat itse asuntoja. Tämä on vaarallista, sillä omistaminen täytyy keskittää ammattilaisille.

Uhka on kuitenkin suhteellisen helppo torjua. Suomalaisilta tuulipukubulleroilta maamme asuntokanta on pikaisesti siirrettävä amerikkalaisten investointipankkien haltuun. Tulee joku tolkku menoon, kun ovat ammattimiehet asialla.

Seuraava uutinen samassa lehdessä oli jo astetta vakavampi. Syksyllä uhkaa ankara asuntopula. Tämä on paha juttu, sillä talvet ovat Suomessa siksi kylmiä, että katto pitää saada pään päälle.

Kuitenkin tähänkin ongelmaan on olemassa ratkaisu. Otetaan runsaat tyhjillään olevat liike-, tuotanto- ja toimistotilat asuntokäyttöön. Liiketilaa nimittäin on takuuvarmasti tyhjänä. Sen näkee omilla silmilläänkin eikä tarvitse luottaa minkään kiinteistövälittäjän vedätyspuheisiin.

Edellisiin nähden kolmas uutinen olikin yllättävä: kiinteistövälitysfirma on mennyt konkurssiin. Siis mitä hittoa? Eikö edes kiinteistövälittäjään voi enää luottaa?

kirjoittaa maamme uusin talousmedia Ilta-Sanomat. Saattaahan lasku tulla myöhemminkin, mutta vähän tilannetta ihmettelen.

Useinhan Suomen kansa on totellut sitä, mitä Sanomatalosta käsketään. Joitain poikkeuksia on tosin aiemminkin ollut.

Edesmennyt tv-kriitikko möyhkäsi puoli Hesaria siitä, että Dallas-nimisessä sarjassa esitettiin jotain neuvostovastaista yhteiskuntakritiikkiä Eipä tainnut sitäkään kaikki uskoa kuten eivät Sanomatalon asuntovedätystäkään.

Kirjoitin alkuviikosta venäläisten tonttikaupoista Suomesta ja suomalaisten mahdollisuuksista hankkia maata Venäjällä. Juttu löytyy täältä:

http://ninasuomalainen.wordpress.com/2009/04/19/tonttimme-karjalassa/

Toisena asiana, näin Medvedevin vierailun jälkeen voi puntaroida, harppasiko Venäjän nk. Helsinki plus-aloite askeleen eteenpäin Helsingissä, vai ei? Suomen viime vuonna johtama Ety-järjestö ja Helsingin joulukuun Etyj-kokous piti tiukan linjan siinä, että nykyiset rakenteet ovat hyvä pohjia Euroopan turvallisuuskysymysten sopimiseksi.

Tällä viikolla presidentti Medvedev nosti asian esiin uudelleen. Venäjä nimittäin ei ole kovin tyytyväinen varsinkaan Etyjiin, jonka se kokee katsovan liikaa ihmisoikeuksien perään. Myös vapaiden vaalien ajaminen on ollut Etyjin heiniä, ja vaaleillahan on saanut aikaan vallanvaihdoksia Georgiassa ja Ukrainassa.

Ei kuitenkaan ole oikein selvää, miten presidentti Halonen asiaan suhtautui, muuta kuin että Suomi antaa apua kokouspaikan ja "kaiken muun" suhteen. Ulkoministeri Stubb sen sijaan tuntui skeptiseltä, ja toisti Etyjin linjaa: uusia rakenteita ei tarvita.

Venäjän Helsinki plus-ideasta ei oikein ole tarkkaa selvyyttä, eikä konseptin sisältöä ole yrityksistä huolimatta saatu selville. Sen arvataan kuitenkin olevan turvallisuus-kysymyksen tarkastelu lähinnä Venäjän omista lähtökohdista, jättämällä sivuun nuo demokratia-hullutukset. Siksi Hki plus taitaa olla pöydissämme vielä pitkään, ja jossain vaiheessa nousevan esiin ihan oikeana aloitteena myönnytyksenä Venäjälle. Medvedevin Suomen kommentit ja suomalaisten siihen lausumat 'ehkät' sopivat kuvioon kuin nenä päähän.

Toinen hivuttautuva aihe on Itämeren kaasuputki. Positiivisella puolellahan suomalaisten mahdollisuus tonttikauppoihin Venäjällä olivat vahvasti kokouksen agendalla. Tosi kuulosti vähän siltä -oikein tai vääri - kuin Venäjällä ei olisi mokomasta ideasta aiemmin kuultukaan. Nyt piti oikein alkaa miettiä miten siihen suhtaudutaan.

Tätä olen pohtinut muutamaan otteeseen tässä vuodenvaihteen aikoihin. Ajatus sijoitusasunnon hankkimisesta on käynyt usein mielessäni. Jotta voisin kuitenkin järkevästi allokoida sijoituksiani eri sijoitusmuotojen kesken, olisi sijoitusasunto ehdottomasti suurin yksittäinen sijoitus. Allokaatio olisi siis voimakkaasti asuntopainoitteinen. Hämeen seudulla sijoitusasuntoja saa Hämeenlinnasta ja Riihimäeltä noin 50 - 80 t€. Eli tuon verran pitää olla tällä hetkellä valmis sijoittamaan asuntoon jos halajaa vuokraisännäksi tai -emännäksi. Tuolla summalla saa yksiön, mainitsemieni kaupunkien keskustoista. Asuntojen kunnoissa ja taloyhtiöiden vakavaraisuudessa on varmasti suuria eroja, en käsittele niitä tässä. Yritän vain hahmottaa ajatusta, että ostaisin tältä alueelta asunnon sijoitukseksi.

Asuntosijoittaminen lähtee monesti siitä ajatuksesta, että vuokralainen maksaa pikku hiljaa asunnon pois. Eli ns. laiskanmiehen tapa tehdä rahaa. Muistan katsoneeni lähiaikoina dokumentin, jossa Amerikkalainen pariskunta käytti vähän samaa metodia rahan tekemisessä. Eli heidän ajatuksenana oli ostaa velkarahalla itselleen suuri asunto ja asua siinä pari vuotta. Koska asuntojen hinnat vain tuntuivat nousevan joka vuosi, oli tämä heille “laiskanpariskunnan tapa tehdä rahaa”. Eli ainoana tavoitteena oli asua tuossa asunnossa, ja se tuottaisi heille arvonnousuna varallisuutta tekemättä mitään. Pariskunta oli joutunut pakkomyymään asuntonsa ja he olivat menettäneet kaiken. Kuitenkaan he eivät jääneet pankille velkaa kuten Suomessa kävisi, mikäli asunnnon arvo ei vastaa velan arvoa. Kuitenkaan heidän unelmansa ei toteutunut halutulla tavalla.

Eli onko tällä hetkellä realistista, että vuokralainen maksaa asunnon sinulle? Tässä hieman vertailua tämän hetken asuntosijoittamisen tilanteesta.

Asuntosijoittamisen puolella:

- Korot alhaalla. Monesti asuntosijoittamisessa käytetään velkavipua. Ja tuon velkavivun hinta on nyt laskenut korkojen myötä.

Asuntosijoittamista vastaan:

- Asuntojen arvot tulevat mitä suuremmalla todennäköisyydellä laskemaan. Omistaminen täten tällä hetkellä ei ole tuottoisaa. Antaa siis jonkun muun kärsiä sijoituskohteen (mahdollinen) tuleva arvonlasku.

- Vuokrien kipurajat ovat tulleet vastaan. Vuokralaiset eivät ole enää valmiita maksamaan yhtään suurempaa osaa tuloistaan asumiseen. Erityisesti tämä koskee pääkaupunkiseutua.

- Tarjolla vain huonoja kohteita. Tai ainakaan minä en ole löytänyt Hämeestä sijoittamiseen kelpaavia kohteita tämän vuoden puolella oikeastaan yhtään. (Voi myös olla, että en vain osaa.)

Keskustelua aiheesta löydät mm. seuraavasta osoitteesta.

http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/forum.jspa?forumID=25&start=0

Vuonna 2008 tehtiin 67 800 kiinteistökauppaa. Kauppojen määrä putosi 9 prosenttia verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuonna 2007. Kiinteistökauppaan käytetty rahamäärä kääntyi 12 vuoden nousujakson jälkeen laskuun. Kiinteistökauppoihin käytettiin 7,1 miljardia euroa, joka on 13 prosenttia pienempi kuin edellisenä vuonna. Rahamäärä on vuoden 2005 tasoa.

Venäläiset ostivat Suomesta viime vuonna 780 kiinteistöä, joihin he käyttivät 100 miljoonaa euroa. Suosituimpia alueita olivat Etelä-Karjala ja Etelä-Savo, joista hankittiin yhteensä 500 kiinteistöä. Omakotitalokauppojen määrä laski, hinnat heittelehtivät Pientalojen kauppoja tehtiin vuonna 2008 yhteensä 15 125. Kauppojen määrä laski 15 % kolmen huippuvuoden jälkeen, jolloin kauppoja tehtiin noin 17 000 kunakin vuonna. Hinnat laskivat keskimäärin prosentin sekä kaava-alueilla että haja-asutusalueilla. Omakotikiinteistön keskihinta kaava-alueilla oli Espoossa 415 000 € (laskua 1 %), Helsingissä 355 000 € (+2 %), Vantaalla 265 000 € (-5 %), Tampereella 234 000 € (+2%), Kuopiossa 192 500 € (-13 %) ja Oulussa 210 000 € (+ 14 %). Mainitut hinnat ovat mediaanihintoja.

Omakotitalotonttien hinnat selkeässä laskussa Vuonna 2008 pientalotontteja myytiin 7 940 kappaletta, mikä on 20 prosenttia vähemmän kuin edellisenä vuonna ja kolmanneksen vähemmän kuin vuonna 2005. Yksityisten myymien tonttien neliöhinnat laskivat 15 prosenttia asemakaava-alueilla ja prosentin haja-asutusalueella.

Helsingissä yksityisten myymien kaavatonttien keskihinta sitovan tonttijaon asemakaava-alueilla oli 870 euroa per kerrosneliömetri (laskua 12 %), Espoossa 767 €/k-m2 (-13 %), Vantaalla 527 €/k-m2 (-5 %) ja Oulussa 313 €/k-m2 (-7 %). Lomamökkien hinnat nousivat edelleen Vuonna 2008 tehtiin 15 200 loma-asumiseen liittyvää kiinteistökauppaa, mikä on kaksi prosenttia vähemmän kuin vuonna 2007. Omalla rannalla sijaitsevan rakennetun lomakiinteistön keskihinta nousi kaava-alueella 10 prosenttia ja maksoi keskimäärin 121 000 euroa. Kaava-alueen ulkopuolella omarantainen lomamökki maksoi keskimäärin 82 500 euroa (+4 %) ja kuivan maan mökki 37 500 euroa (+1 %).

Kalleimmat maakunnat olivat Uusimaa, jossa rantakaavamökin hinta oli keskimäärin 175 500 euroa ja Itä-Uusimaa, jossa rantaan rajoittuva haja-asutusalueen mökki maksoi keskimäärin 205 000 euroa. Rantatonttikauppa hiljeni, hintataso ennallaan Omarantainen rakentamaton tontti alueella, jolla on ranta-asemakaava, maksoi keskimäärin 25 000 euroa, kauppojen määrä (709 kpl) laski 23 prosenttia. Hintataso pysyi samana edellisvuoteen verrattuna.

Ranta-asemakaava-alueilla kalleimmat tonttikaupat tehtiin Uudellamaalla keskihintaan 197 000 euroa. Haja-asutusalueella rantatontteja myytiin 19 prosenttia vähemmän (1 540 kpl) kuin vuonna 2007, ja keskihinta nousi 3 prosenttia. Kaava-alueen ulkopuolinen rantarakennuspaikka maksoi keskimäärin 26 900 euroa, kallein hintataso oli Uudellamaalla 120 000 euroa.

Pelto- ja metsäkauppojen määrä laskenut, hinnat nousseet Peltokauppa on hiljentynyt edelleen: Kauppoja tehtiin 14 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna vastaavana aikana, eli yhteensä 554 kappaletta. Pellon hinta on noussut koko maassa 12 prosenttia verrattuna vuoteen 2007. Koko maan keskihinta vuonna 2008 oli 7 000 euroa hehtaarilta. Kalleinta pelto oli Varsinais-Suomen maakunnassa, 9 980 euroa hehtaarilta. Matalin keskihinta oli Lapin maakunnassa, jossa hehtaarihinta oli 1 800 euroa.

Vuonna 2008 tehtiin 2 650 yli kahden hehtaarin metsäkauppoja. Tämä on yhdeksän prosenttia vähemmän, kuin edellisenä vuonna. Metsän keskihinta koko maassa oli 2 120 euroa hehtaarilta. Vuodesta 2007 nousua on kuusi prosenttia. Kalleinta metsämaa oli Uudenmaan maakunnassa, 4 520 euroa hehtaarilta, ja halvinta Lapissa, jossa hehtaari maksoi 720 euroa. Tässä tiedotteessa mainitut hinnat ovat mediaanihintoja.

Tiedot perustuvat Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistöjen kauppahintatilastoon. Tilasto verkossa: Koko tilastojulkaisu löytyy Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta osoitteesta www.maanmittauslaitos.fi