Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus syksylle 2011

Suomen asuntomarkkinoilla eletään mielenkiintoista aikaa. Maailmantalous on muuttunut, kuten se on muuttunut joka vuosikymmen. Tässä Asuntosijoittajien syksyn markkinakatsauksessa tarkastelemme Suomen asuntomarkkinoita asuntosijoittajan näkökulmasta.

Tämä markkinakatsaus julkaistiin myös Kauppalehdessä.

Miltä vuoden 2011 loppupuolisko näyttää asuntomarkkinoilla?

Asuntomarkkinatilanteen katsotaan olevan normaali silloin kun suurimmissa asuntoportaaleissa myytäviä kohteita on noin 40 000 ja vapaarahoitteisen kerrostaloasunnon myyminen kestää noin kaksi kuukautta.

Esimerkiksi Etuovi.comissa on nyt tarjolla noin 41 750 asuntoa (17.10.2011) ja suurimpien asuntoportaaleiden markkinointiajat ovat kasvaneet keskimäärin 84 vuorokauteen. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntojen tarjonta kasvaa, eli asuntomarkkinoilla on enemmän kohteita myynnissä.

Näitä muuttujia ajatellen asuntojen hinnoissa vaikuttaisi olevan hieman laskupainetta alaspäin, varsinkin pääkaupunkiseudulla. Asuntojen hintahuippu koettiin kesäkuussa. Heinäkuussa ja syyskuussa asuntojen hinnat laskivat jo edelliseen kuukauteen verrattuna.

Miltä ensi vuosi näyttää asuntosijoittajan silmin?

Huom - kuvat avautuvat uuteen ikkunaan täysikokoisina klikkaamalla niitä! 

Yllä olevissa kuvissa näkyy ETLA:n (Elinkeinoelämän Tutkimuslaitoksen) suhdannetiedote 21.9.2011. Tärkeät indikaattorit asuntosijoittajan kannalta on laatikoitu punaisella värillä.

Talouskasvu (BKT) näyttäisi ETLA:n mukaan jäävän vain muutamaan prosenttiin vuonna 2012. Tämä johtuu pitkälle siitä, että vuoden 2011 vientilukema näyttää pyöreää nollan prosentin kasvua verrattuna vuoteen 2010. Suomi on vientivetoinen maa, joten viennillä on suuri merkitys Suomen bruttokansantuotteeseen. ETLA:n raportin pohjalta näyttäisi siltä, että työttömyys olisi pienoisessa laskussa lähivuosina. Osaltaan tähän vaikuttanee myös suurten ikäluokkien siirtyminen eläkekerhoon, mikä omalta osaltaan vähentää työttömyyttä.

Täytyy myös todeta, että juuri nyt on mielestäni kaikkein haastavin aika ennustella tulevan kahden vuoden työttömyyttä ja BKT:ta.

Työttömyys on yksi tärkeimpiä tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntojen hintoihin rahoituksen saatavuuden ja median vaikutuksen lisäksi. Korkotaso näyttäisi pysyvän alhaisena seuraavat vuodet johtuen pitkältä euroalueen vaikeasta taloustilanteesta. On täysin mahdollista, että Euroopan Keskuspankki (EKP) jopa laskisi ohjauskorkoaan loppuvuodesta, tarvittaessa. Korkoelvytyksen vuoksi asuntokauppa käy edelleen suhteellisen vilkkaasti Suomessa, vaikka asuntojen myyntiajat ovatkin jo selvässä nousussa.

Yhdysvallat on käytännössä konkurssikypsä ja minun matematiikallani se ei tule selviämään velvoitteistaan normaalein keinoin. Euroalueen taloustilanne on kriisin partaalla ja Euroopan kriisimaiden ahdinko syvenee. Koska Suomi kuuluu euroalueeseen, kohdistuvat maailman talouden välittömät vaikutukset myös Suomeen. Haluan nostaa esille myös Englannin pahan velkaantumisen, josta ei vielä juurikaan olla puhuttu. Myös Ranska on alkanut horjua epäilyttävästi. Tilanne maailmantaloudessa on mielestäni vähintäänkin mielenkiintoinen ja suoraan sanottuna pelottava.

Näiden muuttujien perusteella näyttäisi siltä, että ensi vuonna asuntohinnat eivät niinkään nousisi. Ennemminkin voisi ajatella asuntojen hinnoissa olevan jonkin verran laskupaineita.  Haluan muistuttaa, että vaikka asuntojen hinnat laskisivatkin, vähiten arvoaan menettävät pienet hyvän sijainnin ja vuokrattavuuden omaavat asunnot.

Miten edellinen talouskriisi vaikutti Suomen asuntomarkkinoihin?

Ajatellaan viimeisintä pankkikriisiä, jonka laukaisi viimeistään Yhdysvaltalaisen investointipankin Lehman Brothersin konkurssi 15.9.2008. Tämä aiheutti Suomen asuntomarkkinoilla seuraavaa:

Kiinteistövälittäjien kauppamäärät puoliintuivat normaalitilanteeseen nähden seuraavan kolmen kuukauden ajaksi. Asuntojen hinnat laskivat noin 5-10 prosenttia. Asuntokauppojen volyymi palasi takaisin noin vuodessa ja asuntojen hinnat 1-1,5 vuodessa.

Onko nyt oikea aika ostaa sijoitusasunto?

Maailman markkinatilanne on sen verran herkässä tilassa, että jo pelkästään tämän takia ostopäätöstä kannattanee siirtää parempaan ajankohtaan.  Toisaalta ostoajankohta on aina hyvä, jos asunnon hinta on oikea.

En ostaisi sijoitusasuntoa nyt, ellen saisi sitä reilusti markkinahintaa edullisemmin.  Erityisen varovainen olisin loma-asuntojen, omakotitalojen ja suurempien huoneistojen kanssa.

Miltä näyttää Suomen asuntomarkkinoiden trendi ja kokonaistilanne?

Näistä kaavioista saat ideoita ja ajatuksia oman mielikuvasi muodostamiseen Suomen asuntomarkkinoiden tilanteesta.

Kaavio 1: Asuntojen hinnat ovat nousseet Suomessa normaalia voimakkaammin viime vuosina.

Kaavio 2: Pitkän aikavälin trendi on ollut nouseva jo lähes 15 vuotta

Kaavio 3:  Asuntomarkkinassa on sekä nousu- että laskutrendejä. Asuntomarkkinoilla  trendit kääntyvät useimmiten hitaammin ja ovat tasaisempia, kun verrataan esimerkiksi osakemarkkinaan.

Kaavio 4: Kuinka paljon asuntojen hinnat laskevat loppuvuodesta / ensi vuonna?

Kaavio 5: Mielenkiintoista on se, pysyykö liike nousevassa kanavassa vai kääntyykö trendi, eli tullaanko kanavasta ulos

Minun mielestä tunnusluvut ja Suomen kokonaistilanne eivät viittaisi "asuntokuplan" riskiin. Täytyy tosin muistaa, että mikäli maailman talous romahtaa, ei Suomi voi EU-maana välttyä välittömiltä seurauksilta. Tuntumani on tällä hetkellä siis se, että Suomen asuntomarkkinoiden reaalihinnoissa ei olisi niinkään nousuvaraa, vaan pikemmin reaalihintakehityksen voisi arvata junnaavan paikollaan tai jopa hieman laskevan seuraavina vuosina.

Matala korkotaso (korkoelvytys) ja inflaatio (kunhan inflaatio siirtyy palkkoihin, eli palkat nousevat), ovat tällä hetkellä asuntosijoittajan puolella - varsinkin  suurta velkavipua käyttävän.

Haluan kuitenkin muistuttaa, että arvonnousun varaan ei kannata tässä markkinatilanteessa laskea mitään! Suosittelen pitämään asuntosijoittamisessa kassavirran positiivisena sekä keräämän joustovaraa, puskuria omaan talouteen.

Nyt on mielestäni myös juuri oikea aika kerätä pääomaa seuraavaa potentiaalista sijoitusasuntoa varten, jotta hyvän kohteen ilmaannuttua markkinoille olisit valmis reagoimaan. Kun hyvä sijoitusasunnon ostopaikka tulee,  toimi, eli ole valmiina!

Huom! Tutustu Suomen Asuntosijoittajien facebook ryhmään, jossa jaamme Suomen median keskeisimmät ajankohtaiset uutiset liittyen asuntosijoittamiseen ja asuntomarkkinatilanteeseen, sekä paljon arvokasta aiheeseen liittyvää tietoa — kaikki kätevästi yhdestä paikasta!
 

Lähteet: Kuvioiden teknisessä toteutuksessa ja markkinanäkemyksissä olen saanut konsultaatioapua Matias Savolaiselta

Tämä markkinakatsaus julkaistiin Markon blogissa 19.10.2011.

MarkoKaarto.fi AsuntosijoittajaksiNyt.fi